[안장원의 부동산 노트]확전·수색전·대공세...'투기와 전쟁' 전초전 이어 이제 전면전 나서나

지난달 29일 국세청은 편법 증여 등 부동산 거래 탈세혐의자 360명에 대해 세무조사를 한다고 밝혔다. 정부는 부동산 투기와 전쟁 범위를 넓히고 틈을 메우며 강도를 높이고 있다.

정부가 주택시장 과열을 잡기 위해 규제 그물망을 넓히면서 그물코를 바짝 죄기 시작했다. 규제 압력도 높인다. 주택시장은 규제 수준이 어느 정도까지 올라갈지 촉각을 곤두세우고 있다.

전쟁 범위 확대, 강도 조절 병행 #투기지역 등 계속 확대 가능 #청약·대출·세제 등 규제 강도 #노무현 정부 때보다 많이 낮아

최근 집값 과열이 2000년대 중반 노무현 정부 때 못지않지만 규제는 분야에 따라 그때보다 약하다. 과열이 식지 않으면 규제가 세질 수밖에 없다. 규제를 강화할 수 있는 여지는 노무현 정부 때와 비교하더라도 충분히 남아있다.

정부는 지난달 27일 투기지역 등을 확대하며 규제 지역을 넓혔다. 지난해 8·2대책 때 첫 지정 후 한 달 뒤 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구에 추가하며 미세 조정했다. 다시 1년 만에 9곳을 보탰다.

이번 8·27대책은 규제 지역을 언제든 늘릴 수 있다는 신호다. 근래 집값이 많이 올랐는데 대책 직전 주춤해져 지정 요건에 못 미친 곳들도 적지 않다.

정부는 당장 이번 달에 투기지역 등을 추가 지정할 수 있다. 지정 기준이 8월 주택가격 변동률과 소비자물가 통계 등이다. 8월 서울 등 아파트값 상승세가 7월보다 커졌다. 투기지역 이외 성북·강북·은평·서대문구 등의 상승세가 두드러졌다.

정부가 규제에서 빠져나갈 수 있는 틈새를 메우고 있다. 전세대출과 다음 달 본격 시행 예정인 총부채원리금상환비율(DSR)을 손보고 있다. 임대주택 등록제도도 도마에 올렸다. 이 정부가 금지옥엽으로 여기는 임대주택 등록 활성화 정책을 일부 포기하더라도 투기에 틈을 주지 않겠다는 뜻이다.

이와 함께 정부는 분야별로 규제 강도를 점검하고 있다. 청약에서 주요 규제는 청약자격과 무주택자 우선 공급제도인 청약가점제, 전매제한이다.

전매제한은 약해졌다. 지금은 소유권 이전 등기 때까지다. 노무현 정부는 청약가점제를 시행할 때 수도권 민간택지(신도시 등 공공택지 이외) 전매제한 기간을 전용 85㎡ 이하 7년, 초과 5년으로 강화했다.

국토연구원은 최근 ‘주거정책의 공공성 강화 방안’ 보고서에서 재담첨 제한 기간을 강화하고 당첨 횟수를 제한해야 한다고 주장했다. 재당첨 대상 지역을 대도시로 확대하고 제한 기간도 최대 10년까지 늘여야 한다는 것이다. 현재 재당첨 제한 기간은 조정대상지역 5년이다. 지금까지 없었던 주택 당첨 기회를 2회로 묶고 같은 주택형에선 1회로 한정해야 한다고도 했다.

현재 대출 규제는 역대 최강이라 할 만하다.

DTI

보유세 세 부담 상한선 300%→150%

세제는 노무현 정부 때와 차이가 크게 난다. 종합부동산세는 현재 훨씬 약하다. 정부는 지난달 발표한 내년 세법 개정안에서 주택분 세율을 0.5~2%에서 0.5~2.5%로 올리기로 했다. 3주택 이상자에는 0.3%포인트 추가 과세도 한다.

노무현 정부 때는 세율이 1~3%였다. 최저 세율이 적용되는 구간이 지금(과세표준 6억원 이하)보다 적은 3억원 이하였다. 재산세와 종부세를 합친 보유세 세 부담 상한선이 지금은 150%인데 그때는 300%였다.

종부세

이해찬 더불어민주당 대표가 지난달 30일 당정 협의회에서 3주택 이상이거나 초고가 주택 등에 대한 종부세 강화를 주문했다. 김현미 국토부 장관도 다음 날인 지난달 31일 국토부 기자들과 만난 자리에서 “(정부 종부세 개편안이)너무 약하다는 얘기가 나왔었다. 나도 국회에서 답변할 때는 생각보다 세지 않다고 했다”며 거들었다.

양도소득세도 마찬가지다. 현 정부는 노무현 정부 때처럼 다주택자 중과를 시행하고 있다. 기본세율에 2주택자 10%포인트, 3주택 이상자 20%포인트를 가산한다. 최고 세율이 2주택자 52%, 3주택 이상자 62%가 된다.

노무현 정부 때는 2주택자 50%, 3주택 이상자 60%였다. 그런데 단일세율이어서 지금과 같은 누진공제가 없었다.

양도차익이 5억원인 경우 단일세율 60%를 적용하면 세금이 3억원이다. 지금은 세율 62%를 곱한 금액에서 누진공제금액(3540만원)을 빼면 2억7460만원이다.

보유 기간이 3년 이상인 경우 적용하는 장기보유특별공제도 현재 후하다. 1주택자 공제비율이 1년에 8%씩 10년 이상 보유하면 최고 80%다. 노무현 정부 때는 연 3% 정도로 15년 이상 보유 때 최고 45%였다.

노무현 정부는 2003년 10월 집권 초기 강력한 대책인 10·29 주택시장안정 종합대책을 발표한 이후 물러날 때까지 11개의 굵직한 대책을 잇달아 내놓았다.

현 정부는 지난해 8·2 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 후 발표한 대책이 4개다. 집값을 직접 겨냥한 대책은 지난 8·27대책이 사실상 처음이다. 정부의 부동산 투기와 전쟁은 전초전을 거쳐 이제 전면전에 들어가는 셈이다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr