금융당국, 이번엔 DSR·임대사업자 대출 죄나...“충격 없는 시장 안정화 방안 도출에 상당시간 걸릴 듯”

중앙일보

입력

업데이트

다시 불안해진 서울 집값...언제까지 오를까 (서울=연합뉴스) 한종찬 기자 = 8·2대책이 발표 1년을 맞은 가운데 서울 주택시장이 다시 불안 조짐을 보이고 있다. 지난달 박원순 서울시장이 불지핀 서울 여의도와 용산 일대의 아파트 시장은 매물이 품귀 현상을 빚으며 가격도 초강세다. 강남권의 일부 재건축 단지들도 저가 매물이 팔린 뒤 호가가 올라 추가 상승 가능성이 커지고 있다. 사진은 2일 오후 서울 송파구 일대 아파트 단지. 2018.8.2 saba@yna.co.kr (끝) <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

금융감독당국이 부동산 안정 대책의 하나로 10월부터 본격 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR)의 위험대출 기준선을 낮추는 방안을 검토 중이다. 이 기준선이 낮아지면 은행에서 빌릴 수 있는 자금의 규모가 줄어들어 결과적으로 부동산 시장으로의 유입액도 줄어들 것이라는 판단에서다.

2일 금융권에 따르면 금융당국은 현재 은행들이 100% 정도를 적용 중인 DSR의 위험대출 기준선을 80% 정도로 낮추는 방안을 검토중이다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 하는 모든 부채의 원리금을 연 소득으로 나눈 비율이다. 예를 들어 연간 부채 원리금이 7500만원이고, 연 소득이 5000만원이라면 DSR은 150%가 된다.

기존 소득 대비 대출액 규제 기준이었던 총부채상환비율(DTI)은 주택담보대출을 대상으로만 적용됐지만, DSR은 주담대ㆍ신용대출ㆍ마이너스통장ㆍ각종 할부금 등 모든 종류의 부채를 다 더한 금액을 기준으로 적용된다. 대출자의 입장에서는 DSR의 등장으로 기존보다 은행 대출을 받기가 더 까다로워진 셈이다.

DSR은 3월부터 은행 자율로 시범 시행중이며 10월부터는 정식 규제로 도입돼 본격 시행될 예정이다. 현재 대부분의 은행들은 고DSR 즉, 위험대출의 기준선을 100% 정도로 적용 중인데 금융당국은 이걸 80% 정도로 낮추는 방안을 검토하고 있다.

자료:금융위원회

연소득이 5000만원일 경우 DSR이 100%이면 연간 부채 원리금이 5000만원이지만, 80%로 낮아지면 연간 부채 원리금이 4000만원으로 낮아진다. 원칙적으로 여기에 해당하면 추가 심사를 거쳐야 대출 여부가 결정된다. 또 지금은 은행들이 DSR 기준을 철저히 지킨다기 보다는 다소 여유있게 대출을 해주고 있지만, 금융당국의 감시가 강화될 경우 기준선에 대한 준수 정도도 높아질 것으로 전망된다.

다만 DSR은 강제 규정은 아니고 가이드라인 성격이 강하기 때문에 효과가 클지는 미지수다. 금융위원회 관계자는 “DSR 위험대출 기준선 하향 조정 여부는 아직 확정되지 않았고, 낮아진다 해도 강제 규정이 아니다”라며 “DSR 비율이 위험대출 기준선보다 높은 경우에도 은행 심사 과정에서 담보 등 다른 조건을 따져본 뒤 대출을 해줄 수 있다”고 말했다.

한편 금융당국은 전세대출과 함께 대표적인 주택구매용 우회대출로 지목되는 임대사업자 대출에 대해서도 임대업이자상환비율(RTI)와 주택담보대출비율(LTV)을 강화해 돈줄을 죄는 방안을 검토 중이다. RTI는 ‘연간 부동산 임대소득/연이자비용’으로 현재 1.25~1.5배이면 대출이 가능하도록 돼 있다. 예를 들어 주택 임대업자의 연간 이자 비용이 1000만원이면 연 임대소득이 1250만원은 돼야 신규대출을 받을 수 있다는 의미다. 하지만 대부분의 임대업자들이 이 기준을 충족시켜 대출이 제한되는 경우가 거의 없는 것으로 알려져 있다.

특히 LTV 규제의 경우 사각지대로 지목된다. 현재 투기과열지구에는 LTV를 40%까지 강화해 적용하고 있지만 임대사업자 대출에는 LTV 규제가 전혀 적용되지 않는다. 이 때문에 임대사업자로 등록만 하면 집값의 80%까지 대출받을 수 있는 실정이다. 금융당국 관계자는 “문제가 제기되는 내용들을 검토한 뒤 조만간 확정 발표할 것”이라고 말했다.

다만 금융당국은 여러 가지 측면을 고려해야 하기 때문에 대출 규제 방침이 확정되기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 내다봤다. 금융당국 관계자는 “가계부채를 관리하고 시장을 안정시켜야 한다는 목표가 분명히 있지만 그렇다고 시장에 충격을 주는 방법을 사용하면 안 되는 상황”이라며 “이 때문에 대책을 확정 발표하기까지 상당한 시간이 소요될 것”이라고 말했다.
박진석·정용환 기자 kailas@joongang.co.kr