[송년 건설&부동산 특집] 올해 달아오른 부동산시장 … 새해 계속될까? 한풀 꺾일까?

올해 집값과 전셋값이 동반상승하며 주택시장이 달아올랐다. 정부의 잇단 고강도 규제에도 풍선효과, 초저금리 등의 영향으로 시장의 상승 압력이 내려가지 않았다. 올해 건설업계 수주 성적도 좋았지만 규제가 지방으로 대폭 확대되면서 내년 전망은 불확실하다. 사진은 서울 아파트 모습. [연합뉴스]

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향으로 올해 부동산시장과 건설업계도 이제까지 경험하지 못한 길을 걸었다. 이 길은 내년에도 안개 속으로 이어질 전망이다.

규제 강도가 최대 변수 #올 집값 상승률 2008년 후 최고 #아파트 분양은 4년 만에 최다 #규제가 불확실성·변동성 키워

올해 부동산시장은 어느 해보다 많은 우여곡절을 겪었다. 지난해 말 12·16대책이라는 고강도 주택시장 규제와 함께 올해를 맞은 시장은 1년 만에 다시 지방으로 조정대상지역 등 규제지역을 대폭 확대한 초강력 규제 발표로 마무리하게 됐다.

올해 집값이 전국적으로 2008년 금융위기 이후 사실상 가장 많이 올랐다. 한국부동산원에 따르면 11월까지 아파트값 상승률이 6.15%다(국민은행 7.8%). 연말까지 2011년 8.19%(국민은행 9.6%)엔 못 미칠 것으로 예상되지만 2011년은 금융위기 이후 약세장 속 ‘반짝’ 상승세였다.

3.3㎡당 1억원 넘는 아파트 등장

한국부동산원과 국민은행 통계가 차이 나기는 해도 서울이 주도했다는 대체적인 평가다. 서울 아파트값 상승률이 한국부동산원 2.72%, 국민은행 11.59%다.

국내 최고가 아파트인 서초구 반포동 아크로리버파크 일부 주택형의 실거래가격이 3.3㎡당 1억원을 넘어섰다. 전용 84㎡ 거래가격이 지난 10월 36억6000만원으로 3.3㎡당 1억700만원이었다. 재건축 추진 단지를 제외하고 일반 아파트가 3.3㎡당 1억원을 돌파하기는 역대 처음이다.

올해 전셋값도 뛰었다. 전국 아파트 전셋값이 11월까지 5.72% 올랐다(서울 4.58%). 2018년 이후 2년 약세를 벗어났고 전세난이 심했던 2010년대 초반과 비슷한 상승세다.

정부의 규제 완화 ‘풍선효과’, 코로나19에 따른 유동성 급증 등이 매매가격을 밀어올렸다. 지난 7월 말 전격적으로 시행된 주택 임대차 계약갱신청구권이 전셋값 상승세에 기름을 부었다. 기존 계약 대부분 갱신 청구되면서 전셋집이 품귀현상을 빚고 전셋값이 천정부지로 치솟았다.

계약갱신청구권 시행 이후 4개월간 전국 아파트 전셋값 상승률이 3.26%에 달했다. 올해 상승분의 대부분이 이때 오른 셈이다.

정부는 지난 17일 조정대상지역 등 규제지역을 지방 중소도시로 대폭 확대하기에 이르렀다. 앞서 지난달 19일 숙박시설을 임대주택으로 리모델링하고 ‘공공전세’를 도입하는 등 전세대책도 발표했다.

정부 전세대책은 즉시 효과 못 내

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “풍선효과, 초저금리, 유동성 급증 등으로 상승 압력이 워낙 세기 때문에 정부 대책이 당장 효과를 내기가 쉽지 않다”고 말했다.

건설업계도 올해 나쁘지 않았다. 코로나19 영향 등으로 해외시장이 위축된 사이 국내 주택시장이 효자였다.

부동산114에 따르면 올해 들어 20일까지 전국 아파트 분양물량이 35만 가구로 2016년(45만 가구) 이후 가장 많다. 서울은 2017년(4만4000가구) 이후 최대인 4만 가구다. 전국에서 15만 가구가량 일반분양했고, 분양 성적이 좋았다. 1순위 평균 경쟁률이 27.5대 1로 역대 최고였다. 9월 말 기준 전국 아파트 초기(분양 개시 3~6개월) 분양률이 96.4%로 사실상 초기 ‘완판’이다.

대한건설협회에 따르면 올해 국내 건설수주 물량이 174조7000억원으로 예상된다. 지난해(166조원)보다 5.2% 많다. 올해 수주 물량 중 주택(81조원)이 지난해보다 23.8% 늘며 46%를 차지했다.

하지만 내년 건설업계 전망이 밝은 편이 아니다.

한국건설산업연구원은 “내년 국내 건설수주가 민간 건축 수주의 위축으로 올해보다 6.1% 감소한 164조1000억원을 기록하고, 건설투자는 공공이 증가해 0.2% 소폭 회복될 것”으로 전망했다.

박철한 부연구위원은 “최근 건설 경기가 선행 지표인 수주만 증가하고 실제 동행지표인 건설투자가 위축되고 있어 지표 간에 괴리가 확대되고 있다”며 “경기가 어려운 가운데 정부 규제로 불확실성과 변동성이 커졌기 때문”이라고 설명했다.

업계와 전문가들은 시장의 불확실성을 낮추기 위해 규제 완화가 필요하다고 요구한다.

박철한 부연구위원은 “최근 주택 수주가 증가한 것은 수도권뿐만 아니라 지방에서 수주가 늘었기 때문으로, 정부 규제의 영향으로 수도권에 이어 지방에도 시장의 변동성이 커질 수 있다”며 “시장의 불확실성과 변동성을 확대하는 부동산 규제를 조정할 필요가 있다”고 지적했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr