“4년간 하락” vs “고가 주택 상승”…서울 아파트값 어디로

중앙일보

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김민중 기자

지난 6월27일 서울의 아파트 단지들 [뉴스1]

주택 시장이 짙은 안개에 휩싸였다. 집값에 영향을 주는 호재와 악재가 얽히고설킨 탓이다.

선대인 소장·권대중 교수 인터뷰 #선 소장 “지난해 말 하락 사이클 진입” #권 교수 “저가·고가 사이 양극화 지속”

우선 악재가 몰려온다. 국내·외 경제 환경이 급격히 악화하는 가운데 정부가 서울을 중심으로 한 주택시장 규제책인 민간택지 분양가상한제를 검토하며 고삐를 더욱 죄고 있다. 호재도 많다. 지난달 말 한국과 미국이 연이어 기준금리를 인하하며 저금리 기조가 심화하고 있다.

중앙일보는 상반된 견해를 가진 전문가 2명에게 서울 아파트 시장에 대한 전망을 들어봤다. 선대인 경제연구소장과 권대중 명지대 부동산학과 교수다.

최근 서울 아파트값이 다시 들썩인다.

권=“9억원 미만 아파트와 9억원 이상 아파트가 양극화하고 있다. 9억원 미만은 정부 규제에 따른 하락세가 이어진다. 9억원 이상은 가격 상승 압력이 커졌다. 민간택지 분양가상한제 확대가 추진되면서 재건축 위축, 3~4년 이후 공급 감소가 예상되기 때문이다.”

선=“2014년 이후의 상승기를 지난해 말 마감하고 다시 4~6년간의 하락 사이클에 접어든 가운데 일시적·기술적 반등이 나타났다. 이른바 ‘부동산 스타 강사’들이 유튜브에서 ‘향후 정부가 화폐 개혁을 하면 집값이 뛴다’며 투자·투기를 부추긴 영향도 있다.”

지난 4일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 [연합뉴스]

전망은.

선=“하락 사이클 중간중간 현재와 같은 일시적 반등이 나타날 수 있지만, 대출 규제가 강하고 경기 불확실성이 커 반등 폭이 커지기는 어렵다. 앞으로 4년간 예년보다 30~40% 많은 입주 물량이 서울에 쏟아질 예정인 것도 영향이 있다.

물론 서울의 주택보급률은 96%가량(2017년 기준)에 그치지만, 이는 저소득층이 대부분인 1인 가구를 분모에 대거 편입한 통계 개편 때문이다. 종전 기준으로는 이미 2014년에 104%가량이었다. 올해는 110%에 육박할 것이다.

또한 내년 총선을 앞두고 선심성 개발 공약 등으로 집값을 자극할 수 있지만, 대세 반등을 만들기는 역부족이다. 하락 사이클이 끝난 뒤 가격이 반등할 수 있으나, 과거와 같은 큰 폭의 상승 사이클은 어렵다. 생산가능 인구가 감소하는 탓이다.”

권=“지속적인 규제 정책이 가격 상승 압력으로 작용할 것이다. 정권이 바뀌면 가격 상승세로 전환, 정권이 연장되면 고가와 저가 아파트 사이의 양극화가 가속할 수 있다. 장기적으로 서울 아파트 전반의 전망은 어둡지 않다. 공급 부족이 지속할 것으로 예상하기 때문이다.

2017년 말 현재 서울에는 약 395만 가구가 살고 있는데, 주택 수는 약 287만 채에 불과하다. 한 집에 여러 가구가 사는 다가구 주택 등이 많은 영향이다. 국토교통부는 지난해 8·27 대책을 내놓으면서 수도권에 30만 가구를 공급하겠다고 밝혔다. 공급이 턱없이 부족하다는 걸 인정한 셈이다. 주된 공급 수단인 재건축 등 정비사업이 어려워지면서 공급 부족은 심화할 전망이다.”

(현재 ‘서울에 공급이 부족한지 충분한지’에 대해 주무 부처인 국토부는 ‘충분하다’는 입장이다.)

주택가격을 결정하는 요인. 그래픽=심정보 shim.jeongbo@joongang.co.kr

주요 변수별로 살펴보자. 조만간 민간택지 분양가상한제가 시행될 예정이다.

권=“신규 분양 시장에서 단기적으로 가격 안정화 효과가 있을 것이다. 그러면서 분양자에게는 낮은 가격의 주택 공급, 다시 말해 ‘로또’를 안겨줄 전망이다.

그러나 건설사 등 공급자 입장에선 분양가 상한제가 수익 감소로 이어져 공급 축소, 저급 자재 사용, 부실 공사를 낳을 가능성이 있다. 이런 현상은 2~3년 후 공급 부족, 재고 아파트 가격 상승으로 이어질 것이다.”

선=“조합원 입장에서 재건축 분담금이 늘어나지만 기대 수익이 확 꺾인다. 그럼 재건축 투자·투기 수요를 잡을 수 있고 집값 안정화로 이어진다. 일각에서 '분양가상한제를 확대하면 공급이 축소돼 집값이 뛴다’고 하는데 틀린 것이다. 만에 하나 분양가상한제 확대에 따라 공급이 줄어들지라도 2022년까지는 앞서 말한 대로 예년보다 30% 이상 많은 공급 물량을 더 걱정해야 한다.”