월수입 절반을 빚 갚는 데 써 … 다가구주택 지어 월세 받고 싶은데

중앙일보

입력

업데이트

Q 경기도 성남에 사는 정모(39)씨. 직장에 나가면서 식품운송업을 하는 남편과 초등학생인 두 자녀를 키우고 있다. 자산은 14억원에 달하는데 주로 부동산이다. 부부 합산 월수입은 700만원 정도로 네 식구 생활에 부족함이 없지만 친인척에게서 빌린 사채를 갚는 데 절반 가까이 쓴다. 그러다 보니 자녀 교육비 마련이나 노후 준비는 딴 세상 이야기다. 정씨는 지금 살고 있는 단독주택을 헐고 다가구주택을 지어 월세를 받으려 하는데, 적절한 방법인지 문의해 왔다. 아울러 경기도 화성에 있는 토지의 활용방안과 빚 상환방법에 관해서도 조언을 구했다.

A 정씨네는 부동산에 애착이 많다. 일부 부동산을 빚을 얻어 구입한 데다 그 종류도 땅에서부터 아파트·단독주택 등 다양하다. 그러나 아무리 부동산이 좋다지만 전체 자산의 98%나 되는 건 지나치다. 지금처럼 빚을 갚는 데 허덕이고 부동산에 돈이 꽉 잠긴 상태는 곤란하다. 부동산을 일부 정리하고 금융 투자를 늘리는 방향으로 자산을 구조조정하는 게 좋겠다.

　◆다가구주택은 실익 없어=단독주택을 다가구주택으로 변경하는 문제는 신중하게 결정해야 한다. 지금 거주하는 단독주택지는 일조권에 걸려 위층으로 갈수록 건축제한을 받는다. 전세 개념인 다가구주택을 월세용으로 전환하는 것도 적절치 않다. 가구당 보증금 2000만원에 월 70만~80만원의 월세를 받아야 수지가 맞는데, 과연 이 지역에서 이런 월세 수요를 구할 수 있을지 의문이 간다. 월세를 원한다면 차라리 원룸을 짓는 게 낫다. 층마다 20㎡짜리 3개씩 모두 9개의 원룸을 지어 1실당 보증금 500만원에 월 30만원을 받는다고 가정하면 270만원의 월세 수입을 올릴 수 있다. 그러나 이 방법도 원룸 건축에 들어가는 비용과 수리비 등 관리비용을 감안하면 별 실익이 없다.

　◆용인아파트는 월세 전환이 유리=경기도 용인에 보유하고 있는 아파트는 월세로 바꾸는 방안을 생각해보자. 월세로 전환하면 보증금 2000만원에 매달 50만~60만원이 나올 전망이다. 경기도 화성시 소재 토지는 매입 후 시세가 3배나 뛰었다. 토지를 놀리지 말고 물류창고나 주차장 등 사업용으로 이용하는 것이 토지의 가치를 높이는 방법이다. 경기도 광주의 토지는 개발이 제한된 곳이다. 팔기가 쉽지 않겠지만 매수자가 나서는 대로 처분하는 게 바람직하다. 정씨네는 자녀가 대학에 들어갈 때쯤 있는 재산을 정리해 월 1000만원이 나오는 상가주택에서 살기를 원한다. 그러나 현실적으로 상가주택에서 월 1000만원의 수익을 내기가 쉽지 않다. 상가주택 말고 근린상가는 어떨까. 어떤 경우든 지금같이 부동산에 자산이 집중돼 있다면 경기가 급속도로 살아나지 않는 한 자산가치가 늘어나긴 어려울 것이다.

　◆어린이 변액유니버설에 가입하라=정씨네가 광주의 땅을 매각한다면 친인척에게서 빌린 1억2000만원을 전부 갚을 수 있다. 이렇게 해서 절약되는 원리금 상환금 320만원으로 여러 재무목표를 추진하는 데 쓰도록 하자. 가장 먼저 챙겨야 할 것은 은퇴 준비다. 정씨 남편은 50세에 조기은퇴를 희망하고 있다. 노후에 200만원의 생활비가 종신토록 나오게 하려면, 지금부터 매달 390만원을 적립하고 동시에 매년 7%의 수익률을 올려야 가능하다. 물론 지금의 현금흐름으론 어림도 없는 얘기다. 그러나 노후엔 상가주택이든 근린상가 등 일부 임대소득이 발생할 것이므로 나머지를 금융자산으로 준비한다면 그렇게 절망적인 것은 아니다. 우선 매달 100만원씩 연금상품을 부어 나가자. 또 소득공제가 가능한 연금펀드와 변액연금에 부부가 각 25만원씩 불입하게 되면 10년 후엔 1억7000만원의 목돈을 모을 수 있다. 이와 함께 자녀 교육비로 월 100만원씩 준비하되 어린이 변액유니버설보험에 드는 게 좋다. 어린이 변액유니버설은 가장의 사망보장·자녀보장·교육비 마련이란 일석삼조의 효과를 거둘 수 있다. 자녀 결혼을 위해 일인당 25만원씩 적립식 펀드에 적립하면 각각에 대해 5000만원가량의 목돈을 만들어 줄 수 있다.

서명수 기자