최소 면적 기준 완화로 서울·수도권에 ‘미니 뉴타운’ 개발이 본격화할 전망이다. 투자자들의 관심도 뉴타운 시장에 새로 떠오른 호재인 미니 뉴타운으로 쏠리고 있다. 이미 지정된 뉴타운보다 투자비가 적게 들어 시세 차익을 기대할 수 있어서다. 게다가 뉴타운 토지거래허가제가 대폭 풀려 거래 제한도 거의 사라졌다.
정부는 다음 달 초부터 현재 뉴타운 이외의 재개발·재건축 사업장들도 일정한 요건을 갖추면 소규모 뉴타운으로 개발할 수 있도록 허용키로 했다. 떨어져 있는 역세권과 산·구릉지를 하나로 묶어 개발하거나 4개 이상의 사업장이 붙어 있는(연접) 경우다. 정부가 서로 붙은 사업장의 수를 4개 이상으로 한정한 것은 체계적인 개발이 필요하다는 판단에서다. 이럴 경우 주거지에서 현재 기준인 50만㎡ 이상보다 훨씬 작은 15만㎡ 이상이면 뉴타운으로 개발할 수 있다.
이 같은 조건을 갖춰 미니 뉴타운으로 개발이 가능한 곳은 서울·수도권에서 10여 곳으로 예상된다. 서울은 5곳 정도다. 동대문구 제기동·청랑리동 일대, 성동구 금호동 일대, 은평구 불광동 일대 등 재개발 지역과 서대문구 북가좌동 일대 단독주택 재건축 지역이다. 인천에서는 동구 송림동 일대, 서구 석남동 일대가 유력하며 수원시 세류동 일대, 성남시 수진·신흥동도 개발이 가능한 곳이다.
이들 지역이 뉴타운으로 개발되면 재개발 사업장에는 용적률·건물높이 등 건축 기준 완화 등의 인센티브가 주어진다. 기반시설 설치비도 일부 지원받을 수 있다. 그 때문에 자치단체와 주민들은 미니 뉴타운 개발을 반긴다. 서울 은평구청 윤영란 뉴타운 담당은 “계획적으로 개발하면 기반시설 부족 등 마구잡이개발을 막을 수 있다”고 말했다.
미니 뉴타운 후보지들은 그동안 재개발 투자에서 ‘찬밥’신세였다. 투자자들이 개별 사업장보다 대형 뉴타운을 선호했기 때문이다.
하지만 요즘 들어 많은 관심을 끌기 시작했다. 규모가 작아도 뉴타운 방식으로 개발되면 개발 이익이 개별적인 재개발 방식보다 많아지기 때문이다.
무엇보다 지분(새 아파트를 배정받을 권리) 시세가 뉴타운보다 싸다. 제기동 일대 대지 지분 33㎡의 가격이 1억5000만원 선인데 인근 이문·휘경뉴타운에서 같은 크기는 2억원을 호가한다.
은평구 불광동 일대 대지 지분 33㎡ 정도의 다세대 가격은 3.3㎡당 2000만원 선으로 인근 수색·증산뉴타운보다 30%가량 낮다.
하지만 미니 뉴타운 기준에 맞더라도 개발이 확실한 것은 아니기 때문에 섣부른 투자는 금물이다. 사업장별로 사업 속도와 이해관계가 달라 일부 사업장이 뉴타운 개발을 원하지 않으면 사업이 어렵다.
안장원·이영주 기자
