[세테크도우미] 해외 주택 합쳐 두 채인데 양도세 중과 대상인지 …

강모(50)씨는 서울 강남에 아파트가 있다. 그런데 자금 사정이 좋지 않아 예전에 사둔 해외 부동산(주택)을 팔려고 한다. 하지만 양도소득세가 중과되는 2주택에 해당되는지, 2주택이 아니라면 어느 정도 세금을 내야 하는지 궁금하다.

결론부터 말하면 국내에서 1가구 2주택 적용을 받지는 않지만 세금은 내야 한다는 것이다. 한국에서는 집을 팔 때 2주택자는 시세 차익의 50%, 3주택자는 60%의 양도세를 내며 장기 보유 특별공제도 받을 수 없다. 물론 1주택자의 경우 3년 이상 보유(서울, 과천, 5대 신도시는 2년 이상 거주 필수조건)만 했으면 양도가액으로 6억원까지는 세금을 안 내도 된다. 양도소득과 다른 종합소득을 합산하지도 않는다.

반면 미국 캘리포니아주는 주택의 보유 기간이 1년 미만이면 양도소득과 다른 소득을 합산해 15~35%의 연방소득세를 내고 보유 기간이 1년 이상이면 최고 15%의 세금만 내면 된다. 최근 5년간 실제 거주 기간이 2년이 넘는다면 개인은 25만 달러, 부부 합산으로 50만 달러까지 양도세가 없다. 캐나다는 양도소득과 다른 소득을 합산해 16~29%의 세금을 내야 한다. 대신 거주 목적의 1주택은 양도소득세가 없다. 호주는 캐나다와 마찬가지로 양도소득을 다른 소득과 합산해 세금을 내야 한다. 영국은 시세 차익의 20%를 양도세로 내야 하나 거주하는 1주택을 처분할 때는 세금이 없다.

국내 거주자가 해외 부동산을 처분하면 부동산이 있는 나라의 세법에 의해 양도세를 내야 한다. 그러나 해외 부동산 처분 시점을 기준으로 과거 5년 이상 계속해 국내에 거주한 자는 해외 부동산의 보유 기간이 1년 미만인 경우 시세 차익의 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40%, 2년 이상인 경우 9 ~ 36%의 양도세율을 적용한다. 즉 국내 부동산을 처분할 때와 동일한 세 부담을 지게 된다.

그 결과 이중과세 문제가 발생하는데, 외국에서 납부한 세금을 공제해 주는 방식으로 해결한다. 예를 들어 한국 양도세율은 30%인데 해외 부동산 소재국의 양도세율이 20%라면 한국 거주자는 한국에서 10%의 양도세만 더 내면 된다. 그러나 그 반대의 경우라 해서 해외에서 더 낸 10%의 세금을 한국에서 돌려받을 수는 없다. 양도세 신고는 거주지 관할 세무서에 하면 된다.

강대석 신한은행 PB Pro-Tax팀장