무주택자 대출 늘린다더니, 고소득자만 유리?

오는 7월부터 9억원 이하의 주택을 사는 무주택 실수요자의 주택담보대출(이하 주담대) 한도가 늘어난다. 하지만 셈법은 간단치 않다. 이번 대책이 고소득자에게만 유리하다는 지적도 나온다.

서민·실수요 우대 조건 적용하니 #한도 4억, DSR 고려 땐 실익 적어 #소득 클수록 대출 많아지는 구조 #DSR 산정서 빠지는 대출 활용을

서민·실수요자 주담대 우대요건 완화 대책. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

금융위원회는 지난달 31일 서민·실수요자 주담대 우대요건 완화 대책을 발표했다. 연간 소득 9000만원 이하(생애최초 1억원 미만)인 사람이 9억원 이하(조정지역 8억원 이하) 주택을 살 때 주택담보대출비율(LTV)을 최대 60%(조정지역 70%) 적용하는 게 핵심이다. 다만 최대 대출 한도는 4억원이다.

연 소득이 5000만원이고 5000만원(연 금리 3%)짜리 마이너스 통장이 있는 A씨가 6억5000만원(5월 말 기준)인 상계주공6단지 전용 41.3㎡를 사려 한다고 가정해보자. 이번 규제 완화로 7월부터는 집값의 6억원까지는 LTV를 최대 60%, 6억원이 넘는 액수에 대해서는 LTV 50%가 적용된다. 주담대(금리 연 2.7%, 30년 원리금 균등 상환) 액수는 2억4200만원에서 3억6250만원으로 1억2050만원 늘어난다.

대출 가능 금액 어떻게 변하나. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

주담대 액수는 늘지만, 신용대출은 줄여야 한다. A씨의 마이너스 통장 대출금(5000만원)을 포함할 경우 DSR은 50.3%이다. 마이너스 통장을 그대로 유지하면 주담대가 2억3000만원밖에 나오지 않는다. 주담대를 최대한 받으려면 신용대출을 1350만원으로 줄여야 한다. 결국 A씨가 받을 수 있는 총 대출(기존 주담대와 신용대출)액은 2억9200만원에서 3억7600만원(늘어난 주담대 3억6250만원+신용대출 1350만원)으로 8400만원 늘어난다.

계산은 여기서 끝나지 않는다. 주담대 최대 한도가 4억원인 것도 유의해야 한다. A씨가 같은 단지 내 전용 58.01㎡를 매매할 경우를 살펴보자. 5월 말 기준 KB시세는 8억1000만원으로, 이번 규제 완화로 LTV 우대를 받을 수 있게 됐다. LTV만 적용하면 대출금액은 5억1500만원이지만, 실제로는 받을 수 있는 대출액은 4억원이다. 이렇게 되면 신용대출은 사실상 불가능해진다. A씨가 올해 받을 수 있는 신용대출은 300만원이 전부다. 결국 대출 총액은 3억7400만원에서 4억300만원(주담대 4억원+신용대출 300만원)으로 2900만원만 늘어나게 된다.

대출 가능 금액 어떻게 변하나. 그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr

다만 연 소득이 높다면 이야기가 다르다. 연 소득이 9500만원이고 8000만원짜리 마이너스 통장이 있는 B씨는 상계주공 6단지 전용 41.3㎡와 58.01㎡를 살 때 신용대출을 줄일 필요가 없다. 주담대 증가분을 각각 1억2050만원과 7600만원씩 더 대출받을 수 있다. 서영수 키움증권 연구원은 “6억6000만원짜리 아파트를 주담대 4억원, 신용대출 1억원을 빌려 구매한다면 필요한 가계소득은 9000만원으로 상위 10% 이내인 가계만이 가능한 것으로 추정된다”고 분석했다.

최대한 유리하게 대출을 받을 수 있는 방법도 있다. 시중은행 관계자는 “부부 중 소득이 많은 사람이 신용대출을 받은 뒤 주담대를 받으면 DSR 산정 소득에 여유분이 많아져 신용대출을 줄이지 않고 주담대를 받을 수 있다”며 “이후 배우자가 추가로 신용대출을 받는 게 대출을 더 많이 받는 방법”이라고 말했다. DSR 산정에서 제외되는 대출을 이용하는 것도 방법이다. 회사 기금 등 회사가 운영하는 복지제도나 예·적금 담보대출, 보험 약관 대출 등은 DSR 산정에서 제외된다.

안효성 기자 hyoza@joongang.co.kr