반포 15억, 위례·과천 8억…새해 분양시장 '로또' 쏟아진다

새해 분양 테이프를 끊는 경기도 성남시 고등지구 판교밸리자이 견본주택. 코로나로 문을 열지 않고 내부에 모형도와 주택형별 유니트만 설치했다. [사진 GS건설]

경기도 성남시 판교신도시에서 서울 방향 경부고속도로 오른쪽에 자리 잡은 성남시 고등지구. 8일 마지막 분양 단지인 판교밸리자이가 청약 접수한다. 분양가가 3.3㎡당 2400만원대다. 국민주택 규모인 84㎡(이하 전용면적)가 7억7000만~8억6000만원이다.

[안장원의 부동산노트] #새해 전국 23만여가구 분양 계획 #강남 재건축 9000가구 역대 최대 #위례·과천 등 인기 공공택지 끝물 #하반기 3기 신도시 등 사전청약

같은 고등지구에 지난해 입주한 같은 주택형의 최고 거래가격이 지난달 13억4500만원이다.

판교밸리자이를 뒤이어 같은 성남권역 위례신도시에서 공공분양 아파트가 12일 청약 바통을 이어받는다. 84㎡ 분양가가 3.3㎡당 평균 2300만원인 7억원대다. 주변 시세 최고 실거래가가 15억9000만원이다.

판교밸리자이와 위례 공공분양 당첨자는 5억~8억원의 ‘로또’를 잡는 셈이다.

새해 23만여가구 분양 계획 

새해 주변 시세보다 훨씬 저렴한 로또가 분양시장을 달굴 전망이다.

올해 분양 물량은 많지 않을 것 같다. 직방은 3일 “새해 전국 분양예정 물량이 23만여가구로 조사됐다”며 일부 업체가 분양일정을 잡지 못해 실제론 더 늘어날 것으로 전망했다. 정부의 고강도 규제로 시장 전망이 불확실해 업체들이 보수적으로 사업계획을 세우면서 지난해보다 20%가량 적은 수치다.

물량이 줄어도 청약 대기자들의 로또 기대감은 더 커졌다. 분양가 규제가 강해져서다. 서울 등 민간택지 분양가상한제지역에서 분양가를 땅값과 건축비로만 정하는 상한제 아파트가 본격적으로 나온다. 지난해 12월 지방 중소도시로까지 대폭 확대된 규제지역에선 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 심사해 관리한다.

분양가 줄다리기 등으로 주춤하던 서울 강남 재건축 단지 분양이 잇따르며 84㎡ 시세차익이 10억원 넘게 치솟을 것으로 예상된다. 분양시장을 달궜던 인기 공공택지에서 막판 물량이 나온다. 하반기에는 3기 신도시 사전청약이 시작한다.

업계에 따르면 내년 강남4구(강남·서초·송파·강동구)에서 재건축 아파트 9000가구가 분양할 계획이다. 재건축 일반분양 물량으로 역대 최대다.

서울 서초구 반포동 신반포3차?경남 재건축 아파트 조감도. 분양가가 3.3㎡당 5000만원대로 예상된다. 바로 옆 아크로리버파크 거래가격이 일부 주택형에서 3.3㎡당 1억원을 넘었다.

서초구에서 반포 신반포3차·경남과 신반포4지구, 방배5·6구역이, 송파구에서 잠실진주와 문정동 136구역이 분양을 준비하고 있다. 1만2000여가구의 매머드 단지인 강동구 둔촌주공 재건축 단지도 분양할 예정이다.

신반포3차·경남과 둔촌주공은 이미 착공에 들어가 한창 공사 중이다. HUG 규제 분양가와 상한제 가격을 두고 저울질하느라 분양이 늦어졌다.

신반포3차·경남이 3.3㎡당 5000만원이 넘는 상한제 가격으로 분양승인 절차를 밟고 있다. 주변 시세는 84㎡ 기준으로 3.3㎡당 1억원까지 나간다. 분양가가 3.3㎡당 5500만원이더라도 84㎡ 분양가가 3.3㎡당 4500만원 정도 낮다. 시세와 15억원 차이 난다.

업계는 둔촌주공도 상한제로 분양하면 분양가를 3.3㎡당 3000만원대로 본다. 길 건너편 송파구 방이동 올림픽기자촌이 3.3㎡당 5000만원대로 3.3㎡당 2000만원가량 낮은 셈이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "강북에선 동대문 일대 재개발 단지와 도심인 세운지구 물량이 상한제 적용을 받아 저렴할 것"으로 내다봤다.

새해 강남 재건축 분양 예정 단지. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

지난해 청약돌풍을 일으킨 공공택지들에서 분양 끝물이다. 위례신도시 외에 과천지식정보타운과 서울 강동구 고덕강일지구에서 민영주택이 분양한다.

지난해 과천지식정보타운 동시분양 분양가가 3.3㎡당 2300만~2400만원 선이었다. 과천 도심 새 아파트 시세는 3.3㎡당 5000만원 정도다. 84㎡ 분양가와 시세 격차가 8억원이 넘는다.

지난해 말 255.5대 1의 경쟁률을 기록한 고덕강일지구 민영주택 분양가가 3.3㎡당 2200만원 선으로 84㎡가 7억원대였다. 인근에 입주한 새 아파트 같은 주택형이 지난달 10억원을 넘어섰다(10억1000만원).

수도권 민간택지 상한제 아파트로 광명 재개발 구역들이 분양을 준비하고 있다.

전매제한 10년, 거주의무 5년  

내년 분양시장의 다크호스는 하반기 시작할 3기 신도시 등 사전청약이다. 정부는 지난해 9월 수도권 공급대책을 발표하며 올해 하반기 3만가구를 사전청약하겠다고 밝혔다.

2017~19년 수도권 연평균 분양물량(9만5000가구)의 3분의1에 해당하는 물량이다. 고양 창릉, 부천 대상, 남양주 왕숙, 하남 교산 등 3기 신도시와 과천과천지구 등이다. 서울 물량은 거의 없다.

김정아 내외주건 상무는 “사전청약이 수도권 분양시장 블랙홀이 될 수 있지만 공공분양이어서 민영주택을 기다려온 수요자는 아쉬울 수 있다”고 말했다.

수도권 분양가상한제 전매제한·거주의무. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

로또 분양 걸림돌이 최장 10년의 전매제한과 최장 5년 거주의무다. 주변 시세의 80% 미만이면 전매제한 10년, 거주의무 5년(민영주택 3년)이다. 민영주택 거주의무는 다음 달 19일 이후 분양승인을 신청하는 단지부터 적용한다.

분양 단지 주변 새 아파트만이 아니라 그 일대를 기준으로 하기 때문에 전매제한 기간이 우려보다 실제론 짧을 수 있다. 판교밸리자이가 분양가가 인근 새 아파트 시세의 60% 선이지만 전매제한 기간이 주변 시세의 80~100%에 해당하는 8년이다. 자치단체 분양가심의위원회에서 주변 지역으로 성남시 전체를 선정하면서 주변 시세가 내려갔다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "로또 청약경쟁이 치열해 민영주택이 청약가점 70점 이상, 공공분양은 청약저축액 2200만원 이상이어야 당첨 안정권에 들 것"이라고 말했다. 안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr