'우보만리' '우생마사'…집값 안정대책 소에게 물어봐

새해에도 집값 불안감이 크다. 올해 주택시장 안정에 정부의 주택 공급 확대가 중요한 변수로 작용할 전망이다. 사진은 서울 도심 아파트[뉴시스]

‘우생마사’(牛生馬死, 홍수에서 물살에 순응하는 소는 살고 거스르는 말은 죽는다)(김승배 부동산개발협회 회장)

[안장원의 부동산 노트] #집값·전셋값 불안감 높은 새해 #각계 부동산 전문가들 해법은

‘우보만리’(牛步萬里, 우직하게 걷는 소가 멀리 간다)(이월무 부동산분양서비스협회 부회장)

새해 소띠해를 맞아 부동산 전문가들이 제언한 사자성어다.

자료: 한국부동산원

새해 주택시장에 불안과 기대가 교차한다. 연초 집값·전셋값 상승 전망이 어느 해보다 강하다. 시장의 주요 변수인 정부 정책이 3년 6개월 만에 바뀐 국토부 장관을 맞아 변화를 겪을지 주목된다. 서면으로 업계·학계·시장 등의 각계 전문가를 인터뷰했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 김승배 부동산개발협회 회장(피데스개발 대표), 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원, 이월무 부동산분양서비스협회 부회장(미드미네트웍스 대표), 이현석 부동산분석학회 회장(건국대 교수)가 참여했다(가나다 순).

공공재개발·공공재건축에 이어 공공디벨로퍼까지 정부는 공공 주도로 주택공급을 늘릴 방침이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장

김덕례: 공공 주도는 한계가 있다. 최근 5년간 공공의 인허가 물량이 13.2%에 불과하다. 특히 서울에선 5.1%에 그친다.
이현석: 도시재생을 비롯한 현 정부의 공공 주도 정책이 시장 혼란을 부른 요인 중 하나다. 공공과 민간의 역할 구분을 확실히 하고 각각의 장점을 발휘할 수 있는 방안이 필요하다.
이월무: 공공은 저소득층과 취약계층을 위한 부분에 집중해야 한다. 민간이 공급을 확대하도록 길을 유도하고 그 수익을 나누어 공공 주택 공급에 활용해야 한다.

민간 참여를 유도하려면.  

김승배 부동산개발협회 회장(피데스개발 대표)

김승배: 과도한 개발이익이 없는 합리적 사업구도, 공공성을 강화한 개발 방식 등을 통해 민간 참여가 이뤄져야 한다.

박원갑: 재건축은 초과이익환수제 등 5대 규제로 진척이 쉽지 않다. 이를 어떻게 할지 사회적 논의가 필요하다.
이현석: 민간 참여 인센티브로 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적) 상향과 수익성 증대를 생각할 수 있다. 인허가 등 행정 비용과 시간을 줄여주는 대책, 민간의 토지 확보 지원 등이 효과를 낼 수 있다.
김덕례: 민간 참여는 민간 분양시장 활성화를 통해 가능하다. 민간 분양시장을 규제하고 있는 분양가상한제와 주택도시보증공사(HUG) 고분양가관리지역에 대한 규제 완화가 필요하다.

자료: 한국은행

변창흠 장관은 도심 주택공급으로 역세권에 주목하고 있다.  

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원

박원갑: 마법의 대책은 없다. 역세권만이 아니라 준공업지 등 동원 가능한 택지를 최대한 확보해 공급에 총력을 기울이는 수밖에 없다.
이월무: 대부분 민간이 지주인 곳인데 지주들이 기대하는 개발 수익이 없으면 쉽지 않고 개발 협상이 오래 걸릴 수 있다.
김덕례: 역세권의 토지 소유자가 개발에 적극적으로 참여하면 공급 효과를 기대할 수 있다. 하지만 부분 사유지이고 지대가 높아 정부가 원하는 수준의 저렴한 주택을 공급할 수 있을지 의문이다.

사실상 올해부터 재건축 등 민간택지 분양가상한제가 본격적으로 시행된다.  

이월무 부동산분양서비스협회 부회장(미드미네트웍스 대표)

이월무: 정부가 질 좋은 공공주택을 좋은 곳에 싸게 많이 공급하면 민간택지 분양가가 자연히 낮아질 것이어서 상한제를 적용할 필요가 없다.
이현석: 민간 주택공급 활성화를 위해 상한제 제도를 완화하거나 탄력적으로 운용할 필요가 있다.
김덕례: 공공택지 공공분양, 공공택지 민간분양,  민간택지 민간분양, 나대지 도시개발사업순으로 상한제 적용기준을 차등화할 필요가 있다. 민간이 택지를 마련하는 자체사업의 경우 상한제를 적용하지 말아야 한다.
김승배: 상한제는 공공택지에만 적용하고 민간택지는 폐지하되 개발이익 환수와 공공성 확보를 통해 보완하면 된다.

‘징벌적’이라는 비판이 나올 정도로 세제가 강화됐다.  

이현석 부동산분석학회 회장(건국대 교수)

이현석: 세금 규제는 집값 안정을 위한 차선책이며 간접적 방법이다. 세금은 물건을 무겁게 해 거래와 활용을 곤란하게 한다.
김덕례: 세금이 많아도 주거안정을 위해 집이 필요하다고 생각하는 사람이 많으면 집을 산다. 보유세 증세 속도를 조절하고 거래세를 낮춰 전체적인 주택 세금의 급격한 증가를 조정해야 한다.
김승배: 세금 부담이 현실화하면 어느 정도 수요억제 효과가 있겠지만 지금은 수요억제보다 공급확대가 절실하다.

정부는 조정대상지역 등 규제지역 확대로 집값 과열에 대응하고 있다.  

김덕례: 바람직하지 않다. 값은 수급불균형이 주요한 원인인 만큼 건전한 수요 리와 충분한 양질의 주택공급으로 대응해야 한다.
김승배: 규제지역 인근의 풍선효과가 확실하게 나타났다. 보다 근본적으로 공급을 중심으로 정책을 개선해야 한다.
박원갑: 정보 전달이 빠르고 수요자의 움직임도 전광석화처럼 움직이므로 정책대응도 신속해야 한다. 시장 불안 시점과 정책 대응 시점 간의
시차를 최소화해야 정책의 실효성이 있다.
이월무: 두더지잡기식 규제 일변도 정책은 사후대처일 뿐이다. 시장에 공급확대 신호를 주는 게 무엇보다 중요하다.
이현석 :단기적으로 규제지역 지정이 효과가 있지만 장기적이고 근본적 방법은 공급이다.

자료: 국토부

지난해 코로나에도 집값이 뛰었다.   

김승배: 주택보다는 상업용 부동산을 중심으로 영향을 받고 있다.
이월무: 재택근무의 확대로 주거와 업무공간이 합쳐진 새로운 공간구성이 확대될 것이다.
이현석: 코로나로 인한 유동성 확대가 집값 급등 요인의 하나다. 코로나가 극복되더라도 유동성 요인이 상수로 작용할 것이다.
김덕례: 코로나가 장기화하면 피해가 집중될 자영업자 등이 보유한 주택 자산 처분이 불가피해 재고 주택시장이 충격을 받을 수 있다.

30대 이하 젊은 층을 중심으로 온갖 방법으로 자금을 끌어모으는 ‘영끌’ 주택 매수가 심하다.  

김덕례: 한참 경제활동에 집중해야 할 20~30대가 집을 사는 데 집중하는 것은 경제적으로 큰 손실이다.
김승배: 정상적이지 않다. 젊은 날 귀한 시간을 미래를 위해 투자하고 상대적 박탈감이 생기지 않는 사회가 돼야 한다.
박원갑: 영끌은 '패닉바잉' '불장'으로 이야기할 수 있는 비이성적 과열의 한 단면이다. 집을 사더라도 사이클적인 측면에서 접근해야 하고 단기 급등지역은 버블(거품) 가능성이 크다.
이월무: 젊은 층이 비싼 민간주택을 분양받기 어렵다. 정부가 공공주택과 임대주택을 도심에 싸게 많이 공급해 줘야 한다.
이현석: 시장이 불안할 때 영끌 문제가 발생한다. 가격 안정 없이는 해결할 수 없다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr