양도세 감면요건 따지고 가로주택 정비사업 주목해야

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역대급 부동산 규제의 막이 올랐다. 부동산 재테크 시대는 저문 것일까.

부동산 고수 3인의 신 재테크

올 부동산 경기를 좌우하게 될 세금, 분양, 재개발·재건축 이슈에 대해 시장 고수 3인의 진단과 전망을 들어봤다.

◆세금=부동산 세금 전문가인 김종필 세무사는 “세금을 한 푼이라도 줄이려면 장기보유특별공제(이하 장특공제)가 중요하다”고 말했다.

김종필 세무사

80% 장특공제 요건이 바뀌었나.

“원래 장특공제는 1주택자가 3년 보유했을 때 24%로 시작해 매년 8%씩, 최대 80%를 공제받을 수 있었다. 올해부터는 2년 이상 거주 요건을 충족하지 못하면 공제비율이 30%로 낮아진다. 게다가 내년부터 연 8% 공제율을 ‘보유기간 연 4%+거주기간 연 4%’로 구분했다. 올해 10년 보유, 2년 거주 요건을 충족하면 80% 장특공제를 누릴 수 있지만, 내년에는 (같은 조건에서) 48%로 줄어든다. 예를 들어 김모씨가 18억원 상당의 주택(양도차익 12억원)을 2년 거주 포함해 10년을 보유했다고 하자. 장특공제 4억8000만원(공제율 80%)을 받은 그는 2622만원만 양도세로 내면 된다. 하지만 내년에 팔 경우 장특공제는 올해보다 1억9200만원(40%) 줄어 2억8800만원이 된다. 양도세는 반대로 7217만5000원(275%) 늘어난 9840만원을 납부해야 한다.”

다주택자는.

“보유세 계산 기준이 되는 공시가격과 종합부동산세 세율이 동시에 올랐다. 서울 강남권에 20억원 넘는 아파트 2채를 보유한 고객이 있다. 올해 종부세 등 보유세를 계산해보니 지난해보다 130% 늘어난 6500만원에 달하더라. 앞으로 10년간 낼 보유세만 최소 6억5000만원에 이른다.”

세금이 부담스럽다면.

“양도세를 포함해 보유 기간 예상 세금이 수익보다 더 많을 것으로 예상한다면 주택 처분도 고민해봐야 한다. 퇴로도 열려있다. 올해 6월 말까지 양도세 중과가 유예되기 때문에 세금 부담을 낮출 수 있다.”

◆분양=청약 경쟁률은 치솟고 있지만, 거주지 우선권 등 청약 요건은 까다로와졌다. 부동산 마케팅 회사인 내외주건의 김정아 마케팅 상무는 “청약 당첨은 이제 운이 아니라, 데이터에 기반을 둔 전략이 있어야 가능하다”고 말했다.

김정아 상무

올해 청약시장을 전망하면.

“무주택자, 가점 위주의 시장이다. 투기과열지구에서는 예비당첨도 공급물량의 500%로 늘려, 청약 당첨자들이 계약을 포기한 미분양 아파트를 주워 담는 이른바 ‘줍줍’(줍고 줍는다)도 불가능해졌다.”

가점에 따라 전략을 세워야 할 것 같다.

“수도권 투기과열지구나 과천 지식정보타운, 하남 미사·감일지구 등 대규모 택지개발지구에서 1순위 거주 기간이 1년에서 2년으로 늘어나게 된다. 투기과열지구에서 사는 가점 높은 사람들은 해당 지역을 벗어나면 안 된다. 서울·과천·광명·하남의 경우 절대 주소를 옮기면 안 된다.”

가점이 애매하면.

“입주한 지 3~5년 차 정도 되는 대규모 택지개발지구를 유심히 볼만하다. 하남은 청약 통장수는 많지만 재당첨 기간에 걸려 발 묶인 사람들이 많다. 검단처럼 당해 지역 외에 기타 지역 공급 비율이 정해진 곳도 노릴 만하다.”

눈여겨 볼만한 단지가 있다면.

“둔촌주공과 개포주공, 노량진 1·6구역, 청량리 6구역, 신길뉴타운 1구역, 행당7구역이다. 과천시, 광명시, 하남, 수원(망포·팔달)시, 성남시(수정구), 고양시 덕은 등도 주목할 만하다.”

◆재개발·재건축=재건축 초과이익 환수제에서 민간택지 분양가 상한제까지 정부의 규제 융단 폭격이 가해진 곳이 재개발·재건축 시장이다. 그만큼 가격 상승 기대감이 크다는 방증이기도 하다. 인베이드투자자문 이상우 대표는 “규제가 나오고 있지만 자세히 들여다보면 크게 상황이 달라질 것도 없다. 겁먹지 마라”고 말했다.

이상우 대표

시장이 술렁이고 있는데.

“정확히 서울시가 강한 태도를 보인다. 중앙정부는 재건축·재개발 같은 정비사업을 규제한다기보다 다주택자를 잡으려는 거다. 분양가의 경우 민간택지 분양가 상한제 도입 전에도 이미 규제되고 있었다. 고분양가 관리지역이라는 게 있다. 서울 전 지역을 비롯해 경기도 과천·광명·하남 같은 지역은 일반분양에 앞서 주택도시보증공사(HUG)에서 허가를 받아야 한다. 분양가 상한제 시행 여부와 상관없이 이미 조합원이 원하는 가격에 분양할 수는 없는 상황이었다.”

올해 재건축·재개발에 투자해도 된다는 의미인가.

“조합원들 ‘관상’을 보고 결정하라고 조언하고 싶다. 잡음이 없는 곳을 선택하고, 잡음이 많을 것 같은 곳은 피하는 것이 좋다. 재건축·재개발은 사업 속도가 가장 중요하기 때문이다. 올해 투자를 계획하고 있다면 사업 진행이 막바지인 곳을 추천한다. ”

수요자에게 조언한다면.

“꼭 대규모 사업장만 보지 말았으면 한다. 대표적으로 가로주택정비사업이라는 게 있다. 대지 규모가 작거나 한동 뿐인 ‘나 홀로 아파트’ 같은 곳을 허물고 새집을 짓는 건데 재건축·재개발에 비해 사업 규모가 작다 보니 사업성이 낮아서 관심이 적다. 하지만 사업 과정이 간단해서 진행 속도가 빠르고 초과이익 환수제 같은 규제 대상도 아닌 데다 서울시에서 특례를 제정해서 지원하고 있다. 눈여겨볼 만하다. 무엇보다 여유자금으로 하길 권한다.”

염지현·최현주·한은화 기자 yjh@joongang.co.kr