규제의 역설 ‘생각의 전염’

하현옥 금융팀장

부동산이나 주식 가격 상승으로 누군가 돈을 벌었다는 이야기가 돈다. 바이러스가 퍼지듯 여러 사람에게 다양한 전염을 일으킨다. 자산 가격은 더욱 오르고 시장 비참여자의 상대적 박탈감은 커진다. 사람들이 비이성적으로 뛰어들며 시장은 과열되고 가격은 폭등한다.

노벨경제학상을 수상한 로버트 쉴러 예일대 교수가 주장하는 ‘생각의 전염’이다. 이성적 판단이나 합리적 분석 없는 군중 심리가 자산 버블을 키우는 매커니즘을 이렇게 설명했다. 그는 이런 군중심리를 ‘시대정신’이라고 일컬었다.

한국의 부동산 시장도 ‘생각의 전염’에 걸린 모양새다. 최근 서울 강남 지역에 평당 1억원의 주택이 등장했다. 문재인 정부 출범 이후 서울 지역 아파트 중위 매매가는 44%나 올랐다. 지난 6일 서울지역 27개 동을 민간택지 분양가상한제 적용 지역으로 지정하자 시세보다 낮은 분양가를 노린 ‘로또 분양’에 돈이 몰려들고 있다. 조정대상 지역에서 해제된 부산에는 이미 ‘부동산 싹쓸이’가 등장하며 과열 양상이 빚어지고 있다.

‘생각의 전염’을 부추기며 부동산 불패의 시대정신을 강화하는 것은 역설적이게도 ‘부동산과의 전쟁’에 나선 문재인 정부다. 17개의 부동산 정책을 쏟아냈지만 오히려 부작용과 역효과만 만연한 듯하다. 경제의 기본 원리인 수요와 공급 원칙을 무시한 ‘규제의 역설’이다.

정책 부메랑에 직면한 정부에 필요한 이야기는 이런 것이 아닐까. “(버블에 대응하려) 시장을 폐쇄하거나 제한하여 시장을 간섭하는 정책은 몇몇 매우 특별한 환경에서는 명백히 효과적이지만 해결책으로는 유효하지 않다. 국가의 정책은 사람들에게 더 크고 더 자유로운 시장에 투자할 기회를 주고 더 자유로운 거래를 촉진하는 형태로 나타나야 한다.”(로버트 쉴러 『비이성적 과열』)

하현옥 금융팀장