‘상가부분 비과세’ 사라지는 상가주택, 양도세 줄이려면

중앙일보

입력

[더,오래] 최용준의 절세의 기술(44)

상가주택을 보유한 하씨는 최근 세법이 개정된다는 소식을 듣고 양도세에 대한 고민이 깊어졌다. 발표된 세법 개정안이 그대로 시행되면 상가주택은 자칫 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있기 때문이다. 상가주택과 관련해 개정될 내용은 무엇이고, 그에 대한 절세 방안은 어떤 것이 있을까?

‘주택 면적>상가 면적’이면 주택

한 건물에 상가와 주택으로 구성된 상가 겸용 주택, 이른바 ‘상가주택’은 상황별로 양도세 부담이 크게 달라질 수 있다. 1세대 1주택에 해당된다면 전체가 비과세 될 수 있지만 그렇지 않고 상가주택을 양도하게 되면 주택 부분은 주택대로 양도세를 계산하고, 상가 부분은 상가대로 양도세를 계산한다.

주택 부분은 1세대 1주택이라면 양도세가 비과세되지만 조정대상 지역 내 다주택자라면 양도세가 중과세될 수 있다. 상가 부분은 양도세가 과세되는 것이 원칙이지만 그래도 주택처럼 중과세되는 일은 없고, 경우에 따라 비과세도 가능하다.

상가 부분에 대해 양도세가 비과세 되려면 일단 상가주택 1채만 보유하면서 전체 면적 중 주택 면적이 상가 면적보다 넓어야 한다. 이는 세법에서 상가주택 1채에 대해선 가급적 비과세 혜택을 더 많이 주기 위해 건물의 용도별 면적 중 어디가 더 넓은지를 기준으로 비과세 여부를 판단하기 때문이다.

상가주택의 양도세 계산. [자료 최용준, freepik, 제작 황유민]

만일 건물의 주택 면적이 상가 면적보다 크다면 건물 전체를 주택으로 보아 양도세를 계산한다. 가령 주택 면적이 100m²이고 상가 면적이 90m²라면 주택 면적이 더 넓으므로 총 건물 면적 190m²를 모두 주택으로 보아 1세대 1주택자의 경우 양도세를 비과세해주는 것이다.

그러나 주택 면적이 상가 면적과 같거나 오히려 더 작으면 주택 면적만 주택으로 보고 나머지는 상가 면적으로 보아 양도세를 계산한다. 예를 들어 주택 면적이 90m²이고 상가 면적이 100m²라면 주택 면적(90m²)만 주택으로 보아 1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세를 받을 수 있고, 나머지 상가 면적 100m² 대해서는 양도세를 내야 한다.

9억 초과 상가주택, 내년부터 양도세 늘 듯

상가 면적보다 주택 면적이 더 넓은 상가주택으로 1세대 1주택자인 경우에도 양도세를 전혀 안 내는 것은 아니다. 양도가액이 9억원을 넘지 않는 1주택자는 양도세로 한 푼도 내지 않아도 되지만 넘으면 일부 양도세를 내야 한다.

만일 하씨가 3억원에 매입한 상가주택을 12억원에 양도한다면 양도차익은 9억원이다. 그러나 양도차익 9억원 중 75%인 6억7500만원은 비과세되고, 나머지 25%인 2억2500만원에 대해선 양도세가 과세된다. 만일 10년 이상 보유했다면 장기보유특별공제로 양도차익의 80%(연 8%, 1억8000만원)까지 공제되므로 양도세로 약 580만원(지방소득세 포함) 정도를 내면 된다.

그러나 세법 개정으로 상가주택에 2년 거주 요건을 갖추지 못한 9억원 초과 상가주택을 올해가 아닌 내년에 양도한다면 양도세 부담이 급격히 늘어날 전망이다. 내년부터는 양도가액 9억원을 초과하는 고가주택은 거주 요건 2년을 채우지 못할 경우 장기보유특별공제율이 크게 줄어들기 때문이다. 지금과 같이 연간 8%가 아니라 연간 2%로 줄어들게 된다. 게다가 지금처럼 10년 이상 보유하면 80%까지 공제받을 수 있었지만 내년에는 15년 보유해야 30%까지 간신히 공제받을 수 있게 된다.

만일 하씨가 그동안 상가주택에서 거주하지 않은 상태에서 올해가 아닌 내년에 양도한다면 과세대상 양도차익 2억2500만원에 대해 장기보유특별공제로 4500만원(20%)만 공제되므로 약 5285만원(지방소득세 포함)의 양도세를 내야 한다. 올해 양도하는 것보다 9배, 금액으로 따지면 약 4700만원이나 부담이 더 커지게 된다.

따라서 시가 9억원을 초과하는 상가주택 보유자의 경우 지금까지 2년 이상 거주한 적이 없다면 앞으로 신중한 의사결정이 필요하다. 가급적 올해 안에 양도하거나 그럴 수 없다면 양도하기 전에 직접 2년 이상 거주하다가 그 후에 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다.

세법 개정안, 상가부분 비과세 없애기로

세법 개정안에 따르면 9억 초과 상가주택의 경우 세부담이 크게 늘어날 전망이므로 상가주택 보유자들이라면 반드시 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. 그동안 주택 면적이 더 넓은 상가주택의 가장 큰 장점, 즉 상가 부분에 대해서도 양도세 비과세 혜택이 일부 없어질 예정이기 때문이다.

앞으로 9억원을 초과하는 상가주택은 주택 면적이 상가 면적보다 더 넓더라도 상가 면적에 대한 비과세 혜택을 주지 않기로 했다. 즉, 9억원 초과 상가주택은 주택 면적, 상가 면적을 따질 것 없이 상가부분에 대한 비과세 혜택 없이 무조건 양도세를 과세하겠다는 것이다.

[중앙포토]

하씨의 경우 세부담이 얼마나 늘어나는지 살펴보자. 주택 면적과 상가 면적 비율이 55:45일 경우 현행 세법에 의하면 주택 면적이 상가 면적보다 넓어 전체를 주택으로 보아 양도세가 비과세 되므로 580만원의 양도세만 부담하면 된다(거주요건 2년 요건 충족). 상가 부분까지 비과세되고, 9억 초과분에 대해서는 장기보유특별공제가 80%까지 적용된 결과 세부담이 비교적 작은 편이다.

그러나 개정 세법에 따르면 하씨는 양도세로 1억1000만원의 양도세를 내야 한다. 현행 세법보다 무려 19배, 약 1억420만원이나 세부담이 늘어나는 셈이다. 왜 이렇게 양도세 부담이 커지는 걸까. 상가 부분에 대해 비과세 혜택이 사라지고, 상가에 대한 장기보유공제도 최대 30%까지로 줄어들기 때문이다(11년간 보유에 따라 22% 공제). 즉, 세법 개정안의 취지는 앞으로 상가주택 중 상가 부분에 대한 비과세 혜택을 전격 배제하겠다는 뜻이다. 다만 이 세법 개정은 2022년 1월 1일 이후 양도하는 경우부터 적용될 예정이라 다행히 아직은 시간이 좀 남아 있다.

따라서 현재 시가 9억원을 초과하는 상가주택을 가지고 있다면 세부담을 줄이기 위해서 올해 안에 양도하는 방안, 향후 거주요건(2년)을 갖추되 늦어도 2021년 말까지는 양도하는 방안 또는 사전증여 등을 통한 양도세 절감 방안 등 미리 각자의 상황에 맞는 절세전략을 세우고 지금부터 꾸준하게 실천해 가는 지혜가 필요한 시점이다.

최용준 세무법인 다솔 WM센터 세무사 theore_creator@joongang.co.kr