주민등록만 이전하면 거주기간 인정 안돼

앞으로 양도소득세 규정이 크게 달라지므로 이를 염두에 두고 투자를 해야 한다. 서울 등지에서 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건이 실거주자 위주로 강화되고, 2년 이내 단기 양도 때 양도세율도 높아진다. 아파트나 분양권도 언제 파는 가에 따라 세금 차이가 많이 난다.

서울,과천,분당.일산.평촌.산본.중동 등 수도권 5대 신도시에서 1가구 1주택자는 올 9월 30일 이전에 매도할 경우 3년만 보유하면 양도세를 면제받을 수 있다. 하지만 10월 1일부터 12월 31일 사이에 파는 경우에는 3년 보유에 1년 거주 요건을 채워야 양도세가 면제된다. 내년 1월 1일 이후는 양도세 면제 거주 요건이 2년으로 늘어난다.

실제 다른 곳에서 거주하면서 주민등록만 소유 주택에 전입신고를 해두는 경우가 있다. 나중에 팔 때 거주기간을 인정받아 양도세 면제 혜택을 받을 수 있는 것으로 잘못 생각하고 있기 때문이다.

하지만 실제 거주를 하지 않은 상태에서 단순히 주민등록상 전입신고만 돼있는 경우는 거주 기간이 충족되지 않은 것으로 본다. 실제 거주 여부는 국세청 전산시스템상을 통해 쉽게 확인할 수 있다. 가령 세입자 가족과 집 주인이 한 채의 아파트에 같이 전입신고가 돼 있는 경우 위장전입으로 적발될 수 있다.

앞으로 시세차익이 크지 않을 것으로 예상되는 경우에는 절세 차원에서 파는 게 좋다. 장기간 보유했으면서 2년 미만 거주한 경우로서 앞으로 거주할 계획이 없다면 양도세 비과세 기회를 최대한 활용하는 것이 좋다.

또 올 12월 31일 이전에 매도할 때에는 부동산을 취득한 지 1년 이내 양도하면 36%의 단일 양도세율이 적용되고 1년 이상 보유한 경우 9~36%의 누진 양도세율이 적용된다.

그러나 내년 1월 1일 이후에 팔면 보유기간이 ▶1년 미만은 50% ▶1년 이상~2년 미만은 40% ▶2년 이상은 9~36%의 누진세율이 적용되는 것으로 바뀐다.

2년 미만 보유한 상태로 내년에 처분할 계획을 갖고 있는 경우 시세 변동이 없을 것으로 예상한다면 연내 파는 게 유리하다.

예를 들어 8월 말에 취득한 부동산의 예정차익이 8천만원 상당인 경우 올 12월 31일 이전에 팔면 약 2천7백60만원(36%세율적용)의 세금을 신고납부해야 한다. 하지만 내년 1월 1일~내년 8월말 팔면 3천8백50만원(50% 세율적용), 내년 9월~2005년 8월말까지 팔

때에는 3천70만원(40%세율 적용)의 세금을 내야 한다.

또 분양권을 보유한 경우에 분양권 상태로 매도할 것인가, 아니면 등기후 매도할 것인가를 결정해야 한다. 현재 1년 이상 보유한 분양권의 세율은 9~36%이지만 등기 후에는 분양권 보유기간이 인정되지 않고 주택의 보유기간에 따라 세율을 적용하기 때문이다.

예컨대 분양권 상태로 1년 이상 보유했고, 잔금을 치른 후 2년 미만 보유한 상태에서 내년에 매도하는 경우에는 입주 잔금 치른 후의 보유 기간만을 인정한다. 따라서 2년 미만 보유의 세율이 적용돼 40% 또는 50%가 적용될 예정이다.

등기 후 팔 때는 취득.등록세 등도 별도로 부담해야 한다. 때문에 이러한 세금의 변화를 정확히 분석해 보고 시세을 감안해 분양권 또는 주택상태에서 매도할 것인가를 결정해야 할 것이다.

김종필(세무사.02-2202-1193)