부동산 펀드 수익, 서민에겐 딴 나라 얘기

중앙일보

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강남 일대의 아파트 단지 모습. [연합뉴스]

‘나인원 한남’은 서울 한남동 외인아파트 부지에 세워지는 341가구 규모의 고급 임대주택단지다. NH투자증권은 지난 5월 나인원 한남 프로젝트파이낸싱(PF) 브리지론(부동산 단기대출채권)에 투자하는 ‘AIP KR RED 전문투자형 사모부동산투자신탁 1호’를 판매했다.

1년새 판매 28% 늘고 수익 19%까지 #99%가 뭉칫돈 필요한 사모형 펀드 #운용사들은 소액 공모형 출시 꺼려 #기관·고액자산가라야 투자 가능 #“세제 혜택 줘 공모 활성화 시켜야”

만기 5개월에 연 수익률 4.0%로 판매했는데 예상 인원의 2배가 넘는 신청자가 몰리면서 흥행에 크게 성공했다. 하지만 서민과는 거리가 먼 얘기였다. 이 펀드가 1인당 최소 가입금액이 10억원인 사모펀드였기 때문이다.

부동산 펀드 시장의 열기가 뜨겁지만 일반 투자자는 전혀 수혜를 누리지 못하고 있다. 부동산 펀드 판매액과 수익률은 상승하고 있지만 부동산 펀드의 99%(판매액 기준)가 ‘그들만의 리그’인 사모펀드라서다.

2일 금융투자협회에 따르면 지난 7월 말 기준 부동산 펀드 국내 판매액은 63조5514억원을 기록했다. 지난해 같은 달(49조6512억원)과 비교하면 28.0%나 급증한 금액이다. 같은 기간 주식형 펀드 판매액은 7.8% 늘어나는 데 그쳤고 채권형 펀드 판매액은 도리어 3.3% 감소했다.

[그래픽=차준홍 기자 cha.junhong@joongang.co.kr]

펀드평가사 KG제로인에 따르면 지난달 31일 기준 부동산 펀드의 최근 1년 수익률은 임대형이 5.72%, 대출채권형이 18.81%였다. 내리막길을 걷는 코스피 지수(최근 1년 -3.59%)를 따라 국내 주식형 펀드들이 줄줄이 마이너스 수익률을 기록 중인 것과는 대조적이다. 하지만 국내 부동산 펀드 시장은 철저히 사모펀드 위주로 운용되고 있다. 이 때문에 수억~수십억원을 한꺼번에 투자할 수 있는 고액 투자자나 기관투자가라야 접근할 수 있는 실정이다. 금융투자협회에 따르면 2017년 7월 말부터 1년 동안 사모 부동산 펀드 판매액은 48조8684억원에서 62조9021억원으로 14조원 넘게 증가했다. 반면에 공모 부동산 펀드 판매액은 7828억원에서 6493억원으로 줄어들었다. 점유율이 1%에 불과하다.

실제 공모 부동산 펀드는 손에 꼽을 정도다. 미래에셋자산운용 등에서 사모펀드에 투자하는 공모펀드인 재간접 펀드를 판매하고 있지만 상품 수는 극히 적다. 공모형인 국내외 부동산 리츠(부동산투자신탁) 펀드 역시 국내 시장에선 활발히 판매·운영되지 못하고 있다.

일반 사모펀드에 비해 까다로운 금융당국의 공모펀드 규제나 고객 및 수익성 관리의 어려움 등을 이유로 자산운용사들이 외면하고 있는 탓이다. 한 자산운용사 관계자는 “부동산은 덩치가 크기 때문에 투자자가 소수인 것이 매입이나 환매, 만기 연장 결정 시 편리하다. 부동산 공모펀드를 의무 상장하게 돼 있는 법령 등의 규제도 운용사들이 공모펀드를 외면하게 하는 요인”이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “부동산 투자에 대한 일반 투자자의 관심이 높은 만큼 재간접 펀드 상품 증가 등을 끌어낼 유인책이 필요하다”며 “정부는 세제 혜택 부여 등을 통해 공모 시 소요되는 비용을 아낄 수 있도록 해 주고 사모보다 복잡한 절차도 유연하게 해소해 줘야 한다”고 말했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “부동산 펀드는 고위험 상품이라 공모펀드 활성화를 위해서는 투자 물건에 대한 보증제도를 확충하고 물건 가치 평가 및 수익 배분이 투명하게 이뤄질 수 있도록 제도를 보완할 필요가 있다”고 밝혔다. 자산운용사의 노력이 필요하다는 지적도 있다. 강형구 금융소비자연맹 금융국장은 “사모 부동산 펀드를 모집하면서 일정 비율은 일반인이 참여할 수 있도록 문턱을 낮춰주는 등 서민의 부동산 펀드 접근성을 높여줄 필요가 있다”고 말했다.

조현숙·이후연 기자 newear@joongang.co.kr