내년 1분기 전세에서 월세로 전환한 사람들이 남는 전세보증금을 기업형 임대주택인 ‘뉴스테이’ 사업에 투자할 수 있는 길이 열린다. 은행 예금 금리보다 1%포인트 이상 높은 수익률을 목표로 한다.
월세 전환 후 받은 전세보증금 투자
예금보다 1%P 높은 수익률 목표
원금 보장은 안되지만 위험 최소화
2억원 한도에 최소 가입 기간 4년
금융위원회는 28일 이러한 내용의 ‘월세입자 투자풀’ 조성 방안을 발표했다. 돌려받은 전세보증금을 효율적으로 굴려서 월세입자의 주거비 부담을 줄여주기 위한 방안이다. 투자풀 가입 대상은 무주택자인 월세(보증부 월세 포함) 임차인이다. 9억원을 초과하는 주택 거주자나 금융소득 종합과세 대상자는 제외된다. 1인당 가입한도는 2억원, 최소 가입기간은 4년이다.
최대 2조원 규모로 조성되는 투자풀은 민간 전문기관을 통해 운용된다. 투자처는 사업성이 높다고 판단되는 뉴스테이 사업이다. 뉴스테이를 지을 동안엔 건설 자금을 대출해주고 이자수익을 얻고, 뉴스테이 입주 뒤엔 임대수익을 올린다. 일종의 뉴스테이 전용 부동산펀드인 셈이다. 목표수익률은 ‘3년 만기 예금금리+1%포인트’ 이상으로 잡았다. 현재 금리 수준을 감안하면 연 3%대 초중반 이다. 수익은 분기마다 현금으로 배당한다.
투자원금이 보장되진 않지만 손실 위험을 최소화할 수 있도록 설계된다. 투자풀 관리기관인 한국증권금융이 후순위 투자(투자풀 규모의 5%)를 해서 5%까지는 손실이 발생해도 증권금융이 이를 떠안는다. 이 때문에 실제로 투자자가 원금 손실을 보게 될 가능성은 매우 작다는 게 금융위의 설명이다.
세제 혜택도 준다. 납입액 5000만원까지의 배당수익은 저율(5.5%)로 분리과세한다. 은행에 5000만원을 예금할 때 15.4%의 이자소득세를 내야하는 것을 감안하면 유리한 측면이 있다. 5000만~2억원 부분도 금융소득 종합과세 대상에서 빠지고 일반 분리과세(소득세율 15.4%)가 적용된다.
김태현 금융위 자본시장국장은 “투자풀은 규모가 크기 때문에 개인이 돈을 굴릴 때보다 효율적으로 운용되고 투자비용도 절감된다”고 설명했다. 주택산업연구원 실태조사에 따르면 투자풀의 잠재 가입자는 약 38만5000명, 금액으로는 약 9조5000억원으로 추정된다. 금융위는 운용기관과 투자 대상 사업장 선정 작업을 거쳐 내년 1분기에 자금모집을 시작한다는 계획이다.
금융투자업계는 안정적인 배당수익을 얻을 수 있는 상품이라며 반겼다. 신명재 KB자산운용 부동산운용본부장은 “연기금 등 대형 기관투자자와 유사한 수준의 목표수익률을 기대할 수 있을 것”이라고 말했다. 지난해 국민연금 수익률은 4.57%, 교직원공제회는 5.0%, 공무원연금은 3.9%이었다. 노희순 주택산업연구원 책임연구원은 “그동안 부동산펀드는 기관이나 고액자산가의 전유물이었는데 이 상품은 일반 개인이 투자할 수 있는 저위험 중수익 상품”이라고 설명했다.
하지만 보통 2년인 월세 계약기간의 두 배인 최소 가입기간(4년)은 부담이다. 만기 전에 중도환매를 하면 운용수익의 30~50%를 차감하는 불이익을 받게 된다. 증권금융은 긴급 자금이 필요한 가입자를 위한 담보대출 상품을 마련할 예정이다.
월세를 마련하기에도 빠듯한 서민층보다는 여유자금이 많은 중산층에 혜택이 돌아간다는 지적도 나온다. 조남희 금융소비자원 대표는 “전세보증금 운용은 시장에 맡겨도 충분한데 금융당국이 굳이 개입하는 건 부적절하다”라며 “자산운용에 실패하면 큰일이고, 수요가 얼마나 있을지도 의문”이라고 말했다.
강병철·한애란 기자 aeyani@joongang.co.kr
