[반퇴시대 재산리모델링] 71세 택시기사 5년 더 할 계획인데

중앙일보

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Q 경기도 부천시에 사는 김모(71)씨는 개인택시 운전기사다. 자녀는 출가하고 부인과 살고 있는데 매달 받는 국민연금은 택시 운영비로 들어가고 있고 택시 수입에서 생활비를 지출하면 20만원이 남는다. 앞으로 5년 정도 더 일할 계획인데 현재의 자산으로 노후생활이 가능한지 궁금하다. 거주지역에 상가주택 택지 분양 계획이 있어서 이를 분양받아 건물을 지어 노후 대비를 하고 싶다.

상가주택 건축은 위험 … 실손보험 들어놔야

A 70대인 김씨는 앞으로도 5년간 돈을 번다. 일반 직장인이 50대에 퇴직하는 것과 비교하면 지금도 알차게 노후를 준비하고 있는 셈이다. 그런데 상가 건물을 짓겠다는 생각은 위험하다. 자칫 그동안 잘 쌓아온 재산마저 손실을 볼 수도 있다. 인생 황혼기에는 부동산 투자보다는 금융자산의 비중을 높여 최소한의 금액으로 매달 현금흐름이 생기도록 하는 게 바람직하다.

◆70대의 부동산 투자는 보수적으로=자가로 거주 중인 부천 아파트와 현금성 자산으로 택지개발지구에서 부지를 분양받아 상가주택을 건축하려고 한다.

김씨가 관심을 갖는 옥길지구는 부천시 소사구 범박동·옥길동·계수동 일대 133만여㎡에 조성 중인 미니 신도시다. 건폐율 60%, 용적률 180%의 3층 규모 상가주택을 지으려면 25㎡(약 80평)의 부지가 필요하다. 시세가 3.3㎡당 670만원이므로 투자비는 5억5000만원이다. 여기에 기타 비용을 포함한 건축비 3억5000만원(3.3㎡당 350만원)을 포함하면 총 예산은 9억원이다.

김씨가 3층에 거주하고 상가와 다가구를 포함한 1, 2층의 수익형부동산을 임대하면 전세금 2억5000만원을 받을 수 있다. 나머지 6억5000만원은 김씨 돈으로 투자해야 하는데 수익률이 6% 가량 돼야 타산이 맞게 된다. 이는 매달 월세 325만원을 받는다는 얘긴데 불경기라서 계획대로 될지 미지수다. 택지개발지구에 인구가 모두 전입하고 상권이 활성화되려면 상당한 시간이 흘러야 한다. 또 공실이 발생하고 영업 부진으로 폐점하게 되면 임대 수입에 치명상을 입게 된다는 점도 고려해야 한다.

굳이 임대 수익을 통해 고정적 현금소득을 원한다면 상업지역 주변이나 학교 주변에서 투자금 2억원가량을 들여 월 60만원 안팎의 소득이 기대되는 소형 오피스텔에 투자하는 게 그나마 낭패를 줄일 수 있는 방법이다.

◆안전한 자산으로 포트폴리오 구성=김씨는 부채가 없고 현재의 금융자산과 국민연금을 통해서도 향후 20년간 생활에 무리가 없어 보인다. 현재 금융자산 4억원을 연 1.5%의 은행 정기예금에 넣고 월 200만원의 생활비를 쓴다고 가정해도 95세까지 쓸 수 있다.

하지만 그러기엔 현금이 너무 많으니 ‘정기예금 플러스 알파’의 수익률을 추구하자. 2억원은 은행 정기예금에 예치하고, 1억원은 부부가 5000만원씩 저축은행에 월이자지급식 상품으로 가입하면 연 2.2%~2.35% 이율로 매달 16만원의 수입을 확보할 수 있다.

나머지 1억원은 공모주펀드와 파생연계신탁(DLT)을 활용해보자. 공모주펀드는 채권형펀드에 공모주의 수익성을 결합한 상품이다. 과거 10년간 공모주 평균 수익률이 35%를 초과하고, 공모주펀드도 수익률이 연 5% 수준이다. DLT는 원금은 보장하면서 국내 주식관련펀드 중 수익률이 좋은 펀드를 기초자산으로 수익의 일정 부분을 지급받는 상품이다. 최근 1년간 10% 넘게 수익을 내는 경우가 많았다.

◆실손보험 부부 4만원씩= 그동안 건강에 문제가 없었지만 향후 의료비 지출이 발생할 경우가 생길 수 있기 때문에 이 부분에 대한 안전장치가 필요하다. 노후실손보험은 보통 50세부터 75세까지 고령층을 대상으로 하는 실손의료보험으로 질병이나 상해로 입원 또는 통원치료시 소비자가 실제 부담한 의료비의 일정 부분을 보상한다. 지금이라도 가입하는 게 안전해 보인다. 보험료는 1년 단위 갱신형으로 부부가 4만원씩 8만원이면 된다.

김동호 선임기자 dongho@joongang.co.kr