[반퇴시대 재산리모델링] 상가 분양 받은 40대 맞벌이

중앙일보

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Q 경기도 분당에 사는 김모(46)씨는 6년 전 명예퇴직해 쉬다가 얼마 전 학교 비정규직으로 재취업했다. 대기업에 다니는 남편과 사이에 자녀 둘이 있다. 내 집없이 6년째 전세를 살고 있다. 지난해 10월에는 동탄 제2신도시 내 상가를 4억6000만원에 분양받았다. 상가는 2017년 완공될 예정인데, 그때 전세계약도 끝나 내 집 장만 여부를 결정해야 한다. 부동산 보유가 과도한 건 아닌지, 노후준비는 어떻게 하면 좋은지 물어왔다.

상가 잔금 대출 갚지말고 내집마련에 쓰길

A 최근 주택시장은 전세와 매매 가격이 동시에 상승하고 있다. 집 주인이 전세를 월세나 반전세로 전환하고 있어 전세 물량 부족에 따른 전셋값 상승이 주택시장을 밀어 올리는 것으로 분석된다. 그러나 2017년 경엔 공급 과잉과 함께 전세의 월세 전환이 어느 정도 마무리되면서 집값 상승세가 한풀 꺾일 전망이다. 김씨네는 전세를 재계약하거나 월세를 사느니 차라리 집을 사는 것이 좋겠다. 집값이 주춤한다 해도 하락폭은 깊지 않고, 실거주 목적이어서 위험부담이 그리 크지 않을 전망이다.

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　◆빚 상환 대신 집 사라=분양받은 상가의 잔금을 치를 때 1억6100만원 정도의 은행 빚을 얻을 계획이다. 이 빚은 분양가격의 35%로 과도하지 않다. 또 저금리로 이자상환 부담도 크지 않다. 이 빚은 착한 빚이기 때문에 굳이 상환할 필요가 없겠다. 상가 잔금을 치르고 나면 전세 보증금을 포함해 약 4억 원의 새 집 구입 재원이 생긴다. 거주지 인근의 죽전과 수지에서 입주 10년 이내의 아파트를 구할 수 있겠다.

　한편 올 6월 기준 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율은 전국 평균 7.5%, 수도권은 7.0%로 은행금리의 5배가 넘는다. 주택 소유자 입장에선 전세 보증금을 은행에 예치하는 것보다 월세로 임대하는 것이 돈이 된다. 전세의 월세 전환이 빠른 속도로 진행되면서 전세 가격도 계속 오를 것으로 점쳐진다. 김씨네에게 내 집 마련을 권하는 건 그래서다.

　◆상가 예상 수익률 연 5%=수익형 부동산은 노후에 현금흐름을 만드는 데 유용하다. 노후준비를 위해 상가를 분양받은 것을 잘했다고 보는 이유다. 하지만 일반적으로 상권은 입주 2~3년후 안정되기 때문에 예상 임대수익률을 보수적으로 잡는 것이 좋다. 인근 동탄 제1 신도시의 2014년 평균 임대료는 4.5%에 그쳤다. 동탄 제2기 신도시의 초기 임대료는 대략 연 5.0% (보증금 3000만원, 월임대료 180만원 선)가 되지 않을까 예상한다.

　이 경우 연간 임대료 수입이 2000만원 가까이 돼 절세 차원의 관리가 필요하다. 우선 소득세 누진세율을 낮추기 위해 공동명의로 상가 등록을 하는 것이 일반적이지만 부인은 소득이 높지 않아 단독 명의 등록도 괜찮겠다. 임대소득을 국세청에 신고할 때 대출이자는 경비처리가 가능해 신고 금액을 낮출 수 있다. 상가는 빚을 끼고 구입하는 것이 세금측면에서 유리한 이유다. 그러나 주택이 아닌 상가의 임대소득은 종합소득세 과세 대상이기 때문에 금융소득과 사적 연금이 각각의 면세 기준 2000만원, 1200만원을 넘지 않도록 주의하자.

　◆재형저축 해지하면 손해=2017년 생기는 내 집과 상가로 인해 부동산 보유 비중이 과도한 것 아니냐는 우려가 있을 수 있다. 그러나 상가는 환금성·수익성이 좋은 부동산인데다 남편 퇴직까지 10년 동안 연 6000만원의 저축 여력을 활용하면 금융자산 비중을 50% 이상 올릴 수 있다. 다만 상가 잔금이 모자랄 경우 2013년 가입한 재형저축을 깨려고 하는 데, 잘못된 생각이다. 재형저축은 올해 말까지만 가입할 수 있는 절세 상품이다. 시중에 이만한 상품도 드물어 상가 잔금이 모자라면 빚을 더 얻는 한이 있더라도 재형저축 해지는 재고하기 바란다. 은행 적금 150만원도 주식형 펀드나 혼합형 펀드로 옮겨 수익성을 보강하길 권한다.

서명수 객원기자 seoms@joongang.co.kr