[이혜진기자] 전셋값은 치솟고 4.1부동산 대책으로 주택 구입에 대한 세금 혜택이 늘어나면서 내 집 마련을 계획하는 사람들이 늘고 있습니다. 신규 아파트를 분양 받는 다면 상관없지만 기존 아파트를 매입할 예정이라면 전 주인의 빚이 문제가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.
근저당·가압류·가처분·가등기 등이 설정된 부동산은 가급적 매입하지 않는 것이 가장 안전한 방법입니다. 하지만 어쩔 수 없이 사야 하는 경우라면 사전에 설정된 권리에 대한 의미를 충분히 파악한 후 매입하는 것이 안전합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
부동산에 설정된 권리 중 가장 흔히 볼 수 있는 것이 근저당권입니다. 근저당권은 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 경우 은행이 해당 부동산에 설정하는 등기로 등기부등본 을구에서 확인할 수 있습니다.
근저당권이 설정된 부동산을 살 경우 먼저 근저당권을 승계(다른 사람의 권리나 의무를 이어받는 일)할지, 풀지를 결정해야 합니다.
매도·매수자간 승계 합의가 이뤄졌다면 근저당을 설정한 은행에서 채무 인계 절차를 밟아야 합니다. 매수인승계협약서를 갖고 은행을 방문해 채무승계신청서·확약서·각서 등을 작성해 제출합니다.
반면 근저당을 풀고 거래하기로 협의한 경우는 잔금일날 매도·매수자가 함께 은행과 등기소를 방문해 그 자리에서 잔금을 지급하고 근저당 말소서류가 접수되는지 직접 확인해야 합니다.
가처분된 부동산은 가급적 피해야
가압류가 설정된 부동산은 최악의 경우 경매에 부쳐질 가능성이 크기 때문에 주의가 필요합니다. 가압류 청구금액은 등기부등본 갑구에서 확인할 수 있습니다.
가압류는 소송을 통해 빚이나 손해를 되돌려 받을 때 원고가 설정하는 권리입니다. 손해배상청구소송 등에서 승소했을 경우를 대비해 상대방의 재산을 미리 압류해 두는 것입니다. 이는 채무자가 빚을 갚기 전에 재산을 빼돌리는 것을 막기 위한 조치입니다.
가압류된 부동산을 매입할 경우 먼저 채권의 종류와 그 청구 금액이 얼마인지 확인해야 합니다. 가압류 청구금액이 미미할 경우 채무자로 하여금 법원에 ‘가압류해방공탁금’을 공탁하고 가압류를 푼 뒤 부동산을 매입할 수 있습니다.
‘가압류해방공탁’은 채무자가 가압류 명령에 적힌 공탁금을 법원에 공탁하면 가압류의 집행정지나 집행한 가압류 취소가 가능합니다.
또는 채권자와 부동산 소유자의 합의 아래 매수인이 부동산 매매대금으로 채권 전부를 완납하기로 하고 매입하는 방법도 있습니다.
이 외에도 가처분이 설정된 경우도 있습니다. 가처분은 채권의 회수보다 부동산 자체를 차지하기 위한 임시 처분 조치입니다. 즉 가압류는 받을 돈이 있는 경우 신청하고 가처분은 재산을 회수하기 위해 신청합니다.
가처분이 설정된 부동산은 가급적 피하는 것이 좋습니다. 가처분된 부동산은 제3자에게 팔 수도 없고, 부동산을 담보로 금융기관에서 대출도 불가능합니다.
굳이 가처분된 부동산을 매입해야 한다면 변호사 등 전문가의 도움을 받는 것이 필수입니다.
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