서울 개포.고덕 등 택지개발지구 아파트 재건축사업에 '빨간불' 이 켜졌다. 용적률이 예상보다 크게 떨어진 2백% 선에서 결정될 가능성이 커졌기 때문이다. 용적률이 낮아지면 조합원 부담금이 늘어나 투자 가치가 떨어진다. 따라서 이 지역에 불붙은 재건축 투자 열기도 한풀 꺾일 것 같다. 자세한 정보는 (http://www.joinsland.com) 참조
◇ 용적률 낮아질 듯〓서울시는 최근 강남구 개포지구의 재건축 용적률을 2백% 이하로 제한하는 내용의 2차 자문 결과를 강남구청에 통보했다. 자문결과는 구청의 지구단위계획 수립 지침이 된다.
시는 또 새로 짓는 아파트의 50% 이상을 전용면적 25.7평 이하의 소형으로 채우라고 자문했다. 재건축 조합측이 계획한 35%와 차가 크게 난다. 소형아파트가 많으면 시공사 이익이 줄고 투자 가치도 떨어진다.
서울시 도시관리과 관계자는 "개포지구처럼 쾌적한 곳에 고밀도 아파트를 짓는 것은 바람직하지 않다" 며 "자문위원들은 현재의 주거 환경을 유지하기 위해 용적률 2백%를 넘겨서는 안된다는 의견을 모았다" 고 말했다.
시는 2차 자문결과를 토대로 강남구청이 계획을 보완하면 도시계획위원회에서 최종안을 확정해 연말께 개포지구에 대한 지구단위계획을 고시할 방침이다.
이에 대해 조합측은 "5개 저밀도지구와 형평성에 어긋난다" 며 "용적률이 2백50%는 돼야 사업성을 맞출 수 있다" 고 반발하고 있다. 개포지구는 7개 단지, 1만3천3백여 가구로 이뤄져 있으며 1994년부터 단지별로 시공사를 선정하는 등 재건축을 추진해왔다.
개포와 비슷한 여건인 강동구 고덕지구도 지구단위계획 수립 과정에서 재건축 용적률이 2백% 이하로 제한될 가능성이 큰 것으로 알려졌다.
서울시 관계자는 "고덕은 그린벨트와 붙어 있고 현재의 용적률이 60%밖에 안돼 재건축 때 개포보다 높은 용적률을 적용하기는 힘들 것" 이라고 말했다. 이 지구 재건축추진위원회측은 용적률이 2백20~2백50%는 돼야 사업성을 맞출 수 있다는 입장이어서 적잖은 진통이 예상된다.
고덕지구는 83~84년에 완공된 주공 1~7단지와 시영 등 8개 단지 9천7백30가구로 이뤄져 있다. 주공 1단지만 지난해 시공사를 선정했을 뿐 안전진단과 조합설립인가를 받은 곳은 없다. 고덕지구는 내년 상반기에 지구단위계획이 나올 예정이다.
◇ 전망 및 투자전략〓서울시의 방침은 투자면에서 볼 때 재건축시장에 악재다. 개포.고덕지구는 저밀도지구에 비해 사업추진이 늦지만 대지지분이 많고 입지 여건이 좋아 올들어 매매값이 꾸준히 올랐다. 특히 고덕은 최근 3개월 새 매매값이 20~25% 뛰었다.
이들 지역은 대지지분을 기준으로 한 매매값이 평당 7백80만~1천2백만원에 이른다.
하나컨설팅 백준 대표는 "용적률 하락으로 상당수 단지는 가격 조정이 불가피하다" 며 "용적률이 10% 낮아질 때마다 조합원 부담이 가구당 1천5백만원 가량 늘어날 수 있다" 고 말했다.
특히 시공사 선정 과정에서 2백69~2백90%의 용적률이 제시된 개포는 이를 기준으로 시세가 형성돼 있는 만큼 용적률 하락에 대비해 투자 시점을 신중히 택해야 할 것 같다. 고덕 주공 1단지도 시공사가 용적률 2백70%를 제시해 서울시의 방침과 큰 차가 난다.
하지만 길게 보면 용적률 하락은 해당 단지에는 나쁠 게 없다. 당장은 조합원 부담금이 늘어나 수익성이 떨어지지만 쾌적한 단지를 꾸밀 수 있어 입주 후에는 그만한 값어치를 인정받을 것이기 때문이다.
성종수 기자sjssoft@joongang.co.kr>
