[황정일기자]
1대 1 재건축-.
요즘 신문 등 언론에 자주 등장하는 말이다. 정부가 지난 주 내놓은 5·10 부동산 대책에 주요 부분을 차지하고 있기 때문이다.
1대 1재건축을 의미 그대로 해석한다면 같은 크기,같은 가구수로 재건축하는 것이라고 볼 수 있다.
그러나 실제로는 이런 의미로 쓰이지 않는다.
이번 대책에서도 정부는 ‘1대1 재건축’ 때 기존 주택보다 면적을 10% 이하로만 넓힐 수 있게 한 현행 규정을 고쳐 10% 이상 넓힐 수 있게 하기로 했다.
말이 1대 1재건축이지 실제로는 처음부터 기존 주택보다 더 크게, 많이 지을 수 있다는 말이다.
그런데 일부 언론이 이 같은 정부 정책을 전하면서 1대1 재건축을 마치 재건축 조합원 배정분을 제외하고 일반인에게 청약할 수 있는 권리를 주는 '일반분양분'이 없는 재건축인 것처럼 소개하고 있다.
심지어 인터넷 포털 사이트인 네이버 지식사전에도 1대1 재건축을 “일반분양을 통한 수익이 없는 재건축 방식을 말한다”라고 쓰고 있다.
1대1 재건축, 소형 의무비율 적용 안받아
재건축 사업은 기본적으로 기존 가구수보다 늘려 재건축한 뒤 조합원이 갖고 남는 아파트를 팔아 건축비 등을 부담하는 방식이다. 그런데 일반분양이 없다면 조합원의 부담이 커질 수 밖에 없다. 건축비를 모두 조합원이 부담해야 하기 때문이다.
이런 재건축을 왜 할까. 1대1 재건축은 정말 일반분양이 없는 걸까? 결론부터 말하자면 1대 1 재건축이라고 해서 일반분양이 없는 것이 아니다.
기존 용적률(지상 면적 대비 건축 면적 비율)이 낮고 새로 재건축하는 용적률이 높다면 수천여 가구라도 얼마든지 일반분양해 조합원 부담을 낮출 수 있다.
일반분양 물량은 전용 85㎡ 이하로
우선 1대1 재건축이라는 말은 편의상 부르는 말이다. 관련법에 명시된 법정 용어가 아니다. 관련 법에는 재건축 때 크기 별로 주택을 어느 비율로 지어야 할지에 대한 규정(전용 60㎡ 20%, 전용 60~85㎡ 이하 40%, 전용 85㎡ 초과 40%)만 나와 있다.
그리고 ‘조합원에 배정되는 재건축아파트를 기존 주택 크기보다 10% 이내에서 늘릴 경우 일반인에게 돌아가는 일반분양분을 모두 전용 85㎡ 이하로 지으면 된다’고 규정하고 있는데, 이게 소위 1대1 재건축의 근거가 되는 조항이다.
그러니까 1대1 재건축이 일반분양이 없다는 것은 잘못 알려진 상식이다. 1대1 재건축이든 흔히 말하는 일반 재건축(2대4대4 재건축)이든 허용 용적률 내에서 가구 수를 기존보다 늘릴 수 있고, 이것을 조합원이 갖고 남으면 일반분양하면 되는 것이다.
실제로 송파구 잠실 주공5단지나 강남구 대치동 은마 아파트를 1대1로 재건축할 경우 500가구 이상의 일반분양 물량이 나온다. 2대4대4 재건축을 하더라도 마찬가지다. 다만 1대1 재건축 때 조합원 몫이 아닌 주택(일반분양 물량)은 모두 전용 85㎡ 이하로만 지으면 된다.
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