부동산 침체기의 또 다른 투자, 절세

몇 년 새 부동산 시장의 하향 안정세가 지속되고 있다. 부동산 투자수익이 예전 같지 않은 상황에서 절세는 투자 수익의 성패에까지 영향을 미치게 됐다. 부동산 세금을 다 합치면 만만찮은 부담이 된다. 꽤 큰 차익을 남기고 부동산을 처분했다 싶었는데 세금 내고 나니 남는 게 별로 없다고 불평하는 경우를 흔히 본다. 부동산을 취득한 뒤 보유와 개발·양도 단계를 거치면서 어디에서 얼마만큼 합법적으로 세금을 덜 낼 수 있는지 잘 따져봐야 한다.

김중래의 稅테크

부동산 관련 세금
취득·보유·양도에 관한 세금으로 분류할 수 있다. 부동산을 취득해 등기하면서 내는 취득세가 있고, 취득세에 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있으며, 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세가 있다. 또한 부동산을 증여 또는 상속받았을 때 증여세와 상속세가 있고, 부동산 취득에 들어간 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 추가로 증여세를 내야 한다. 부동산을 보유할 경우 주택에는 건물과 토지를 통합해 재산세와 종합부동산세가, 일반건물에는 재산세가 과세된다. 토지는 종합합산 대상 및 별도합산 대상 토지로 나눠 재산세와 종합부동산세를 매긴다. 그리고 재산세에는 지방교육세와 지역자원시설세가, 종합부동산세에는 농어촌특별세가 덧붙여 부과된다. 보유 부동산을 처분할 때는 양도소득세와 이에 따른 지방소득세 소득분도 함께 납부해야 한다.

공동명의를 통한 절세
정부는 지난해 12월 7일 서울 강남 투기과열지구 해제, 다주택자 양도세 중과세 폐지 등을 골자로 하는 부동산경기 활성화 대책을 발표했다. 하지만 약발이 제대로 듣지 않고 있다. 한편으론 침체기를 틈타 저평가된 부동산을 찾는 이들도 있다. 개중에는 투자 목적으로 주택을 사두려는 투자자가 꽤 있다.
주택 구입 시 많은 투자자를 고민에 빠뜨리는 것은 과연 누구 명의로 할 것인가 하는 문제다. 기존 주택이 본인 명의로 돼 있는 경우 배우자 명의로 주택을 구입하는 것을 고려해볼 만하다. 2008년부터 배우자 간 증여공제가 6억원으로 늘어나 6억원 이내의 주택이라면 증여세 부담 없이 배우자 명의로 주택을 구입할 수 있게 됐다. 사려는 집 값이 6억원 이상이라면 공동명의를 권할 만하다.
부동산은 명의에 따라 세금 차이가 크다. 구체적으로 살펴보면, 취득세는 단일세율 구조라 누가 구입하는지에 관계없이 취득 시 부담 세금의 차이가 없다. 그러나 보유 시 부담하는 재산세 및 종합부동산세는 누진세율 구조인 데다 명의자별로 계산하기 때문에 공동명의로 취득하면 세금부담을 줄일 수 있다.
예컨대 남편 명의의 주택이 있는 상태에서 추가로 집을 살 때는 공동명의로 하는 것이 재산세와 종합부동산세를 줄이는 방법이다. 아울러 부동산 보유자들에게 부담이 가장 큰 양도소득세에 대해서도 각각 기본공제를 받을 수 있으며, 낮은 세율을 적용받아 절세가 가능하다. 이번 부동산 대책으로 다주택자에 대한 중과세가 폐지되더라도 공동명의에 따른 절세효과는 여전히 고려해볼 만하다
그러나 부동산을 가지고 있다가 중도에 명의변경을 하면 이 부분에 대한 취득세를 추가로 납부해야 한다.
미성년자나 부녀자 등의 명의로 소유권 이전등기를 하는 경우에는 증여세 문제를 생각해야 한다. 직업·연령·소득·재산상태 등을 따져 해당 부동산을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 취득 자금의 출처 조사를 받게 된다. 출처를 제대로 대지 못한 금액에 대해선 증여세를 물어야 한다. 일반적으로 재산을 증여받고 증여세 자진 신고·납부를 하지 않았다면 정상 신고한 경우보다 30% 이상 세금을 더 문다.
부동산 보유 중에도 취득세가 부과될 수 있다. 잘 모르는 분이 많은데, 취득세는 부동산을 유상으로 사들인 경우에만 납부하는 것은 아니다. 가령 토지를 취득한 뒤 지목을 변경하거나, 건물 취득 후 리모델링·수리 등을 통해 증·개축했다면 취득세를 매길 수 있다.

오피스텔 임대 세금
얼마 전 정부가 전·월세 시장을 안정시키기 위해 주택임대사업 기준을 대폭 완화했다. 이에 따라 임대사업에 나서볼까 생각하는 분이 늘고 있다. 특히 주택으로 인정되지 않은 오피스텔도 임대주택에 포함됨에 따라 오피스텔 투자에 대한 관심도 커지고 있다.
오피스텔은 업무용 시설이기 때문에 일반적으로 주택보다 재산세가 많이 부과된다. 그러나 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 쓰면서 이를 신고하면 주택으로 간주해 재산세를 부과하기 때문에 세금을 낮추는 효과가 있다. 정부 시책에 따라 신규 분양 오피스텔을 사들여 주택임대사업자로 등록하면 세금 감면과 함께 전용면적에 따라 취득세·재산세 면제 또는 감면, 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제 등의 혜택을 받을 수 있다.

부동산 매매 시 절세
부동산을 양도하면 일반적으로 양도소득세가 과세된다. 그러나 1가구 1주택 비과세처럼 조세정책 측면에서 예외적으로 세금을 매기지 않거나 감면하는 경우가 있다. 그래서 비과세나 감면 요건을 알아둘 필요가 있다.
양도 시점도 신경 써야 한다. 비슷한 시기에 양도에 따른 손실과 이익이 각각 발생하는 부동산이 있을 경우 가급적 같은 해에 모두 양도해 양도소득세 부담을 줄일 필요가 있다. 이와 달리 양도차익이 발생하는 부동산만 가지고 있다면 가급적 같은 연도에 여러 부동산을 양도하는 일은 피해야 한다.
재산세와 종합부동산세 역시 날짜가 중요하다. 두 가지 세금 모두 6월 1일 현재 소유자에 대해 매기기 때문에 부동산을 팔 때는 계약상 잔금지급일을 6월 1일 이전으로 하는 것이 좋다. 반대로 부동산을 매입할 때는 잔금 지급일을 6월 2일 이후로 하면 재산세·종합부동산세 부담을 덜 수 있다.