[전문가칼럼] 천안 아파트 적정 분양가 3.3㎡당 850만원

이영행
부동산학 박사

천안지역 아파트들의 분양 허가 취소가 이어지고 있다. 동남구 용곡동 수도사업소 인근에 425세대 규모 아파트, 성거읍 222세대의 아파트단지와 목천읍 56세대의 연립주택 분양허가도 장기 미착공에 따라 허가를 취소했다.

　또한 목천읍과 성정동에 분양허가를 받은 시행업체에 대해 허가취소 절차를 밟고 있다. 백석동 2건(1307세대)과 두정동(2035세대)의 분양허가에 대해서도 사업변경신고가 없으면 곧바로 허가 취소될 것 같다. 이러한 분양 허가 취소는 5000여 세대에 이르는 미분양 아파트 때문이다.

　이러한 시점에 몇몇 건설사의 아파트 분양은 리스크가 너무 크게 느껴진다. 천안의 인구 증가 및 기업유치 등 유동인구를 고려 할 때 내년 하반기 이후가 적정하지 않을까 하는 판단이 든다.

　전세시장은 주택 매수 심리 위축으로 주택을 구입하는 대신 전세를 찾는 수요가 늘면서 전셋값이 상승기류를 유지할 것으로 보인다.

　전세 수요자가 매매로 돌아서는 기준점을 통상 ‘전세금 비율 60%’로 본다. 전세금이 매매가의 60%대에 천안지역에서는 실제로 전세 수요자들이 신규 주택이나 기존 주택에 관심을 보이고 있다. 전세금 비율이 높게 올라 올 하반기에는 얼어붙은 매매 시장이 불씨가 될 것으로 봐도 좋을 것 같다.

일러스트=박소정

　요즘 정치권에서 논의되고 있는 전·월세 상한제는 전셋값 급등으로 어려움을 겪는 서민들의 주거안정을 위한 조치라는 점에서 도입 취지만 놓고 보면 매우 긍정적인 법안이다. 하지만 시장가격을 인위적으로 통제한다면 우선 전세계약을 월세로 전환하는 사례가 늘어 세입자들의 고통이 커지는 것은 자명하며 임대료가 단기 급등할 게 불을 보듯 뻔하다. 파장이 큰 제도인 만큼 충분히 분석해 부작용을 해소할 대책도 함께 마련해야 할 것이다. 즉 전세시장의 불안은 공급자에 힘의 균형이 넘어갔기 때문인데 인위적으로 가격을 통제하는 것은 오히려 부작용을 키울 수 있다는 것이다.

　건설업계는 자금난이 가중되고 있다. 중견 건설사들은 금융 비용을 감당하는 데 한계에 와 있다. 이 경우 국내 금융시장과 연결고리가 깊은 건설산업의 유동성 부담을 가중시키면서 프로젝트파이낸싱(PF) 위기를 금융산업 전반으로 확대시킬 수 있다. 2009년 이후 국내 100대 건설사 가운데 워크아웃 또는 법정관리를 신청한 기업은 무려 31곳(조기졸업 2곳 포함)에 달한다.

　수요자 입장에서는 금리 상승기에는 집값의 30%를 넘는 대출은 자제하는 것이 좋다. 아차하면 100만명에 이르는 ‘하우스푸어(house poor)’ 대열에 합류할 수 있기 때문이다.

　결과적으로 금리상승은 부동산 주택담보대출과 같은 금융비용을 증가시켜 투자수익률을 낮추고 보유 메리트를 떨어뜨린다. 주택을 보유한 가계는 대출이자 부담이 가중돼 주택 처분에 나설 유인이 커지지만, 이를 받아줄 수요가 부족하다면 집값 하락만 부추기는 악순환을 가져올 위험이 있다.

　천안지역의 아파트 분양가는 택지지구를 고려할 시 토지비와 건축비를 감안하면 850만원선이 적정하다. 분양가는 단순히 분양가가 저렴하다고 하여 분양이 잘되는 것은 아니다. 입지여건 등 다양한 요인을 고려, 결정된다. 그리고 천안의 아파트 분양가는 장기적으로 상승은 불가피 하리라 본다.

이영행 부동산학 박사