기존주택 매입 늦추고 선별청약해야

조인스랜드

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입주물량 감소 등으로 올해 상승세가 예상됐던 주택시장이 연초 강도 높은 대책에 부닥쳤다. 분양가상한제 확대와 주택담보대출 규제 강화 등 정부의 1ㆍ11부동산안정대책으로 주택시장은 당분간 약세를 보일 것으로 예상된다. 공급이 늘지 않더라도 수요가 많이 줄어들 것으로 보여서다.

움츠러들 기존 주택시장과 달리 새 아파트 분양시장은 상한제 확대와 청약 가점제 조기 시행으로 다소 북적거릴 것으로 보인다.

기존 주택을 구입하거나 새 아파트를 분양받으려는 주택 수요자들은 내집마련 전략을 다시 세워야한다.

◆기존 주택시장 위축될 듯=분양가상한제의 민간택지 확대로 예상되는 도심 등 민간택지의 분양가 인하는 기존 주택 가격 상승세의 발목을 잡을 것으로 보인다. 지난해 은평뉴타운ㆍ파주신도시처럼 고분양가가 기존 집값을 자극하는 악순환이 벌어지지 않을 것이기 때문이다.

피데스개발 김승배 사장은 “분양가상한제 확대가 집값을 내리기에는 부족하지만 높은 분양가는 집값 불안요인 중 비중이 큰 것이었다”며 “높은 분양가로 인해 집값이 오를 가능성이 줄어들 것 같다”고 말했다.

여기다 담보대출 규제는 주택수요를 억누른다. 수요자들이 상당 부분 대출에 의존해 주택구입을 하는 상황에서 대출 규제는 돈줄을 죈다.

이번 담보대출 규제에 투기지역의 경우 이전과 특별히 달라지는 것은 없다. 대출건수를 2건에서 한 건으로 강화한다는 것과 1인 1건 신규 대출건수를 투기지역에서 전국으로 확대하겠다는 것 정도다. DTI를 6억원 밑으로 확대하겠다는 등 강도높은 대책은 들어있지 않다.

하지만 은행권에서 DTI를 전 주택을 확대하는 방안을 검토하는 등 대출 현장의 규제는 매우 엄격해질 전망이다.

대출건수 제한은 다주택자의 매물이 일부 시장에 나오게 할 것으로 예상된다. 특히 투자목적이 강한 재건축ㆍ재개발 매물이 다소 늘어날 것으로 보인다.

서울 송파구 송파공인 최명섭 사장은 “분양가상한제 시행으로 재건축이나 재개발 사업성이 떨어질 것으로 보여 주인 중 일부는 이번 기회에 처분하려 할 것”이라고 말했다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “이번 정부 대책에 따른 주택시장 위축은 주택 수요가 많은 봄 이사철까지 이어질 수 있다”며 “올해 입주물량이 예년보다 적은 상황에서 매매시장 위축은 중소형 주택 전세난을 낳을 수 있다”고 말했다.

그렇다고 이번 대책으로 집값이 많이 내려가기는 어려워 보인다. 대책이 현 정부 말기에 나온 것이어서 “버텨보자”는 심리가 강할 것이기 때문이다. 다주택자 매물이 나오더라도 집값을 선도하는 강남권 등 인기지역에선 많지 않을 것으로 보인다.

공급 부족에 따른 문제점도 지적된다. 대한주택건설협회 김홍배 부회장은 “민간택지 분양가상한제는 사업성 악화로 공급을 위축시켜 공급부족을 낳을 수 있다”며 “장기적으론 집값을 더 불안하게 할 수 있다”고 말했다.

◆주택 구입 신중하고 청약은 상황따라 차등운영해야=당분간 집값 보합세가 예상되기 때문에 기존 주택을 구입하려는 수요자는 매수시기를 늦출 필요가 있다. 지난해 짧은 기간 너무 많이 오른 기존 집값도 부담스럽다.

유엔알컨설팅 박상언 대표는 “집을 구입해 양도세 비과세 혜택까지 생각한다면 3년 이상 보유해야하는데 잇단 공급 등으로 앞으로 3년간 집값 상승세는 크지 않을 것”이라며 “투자목적의 구입은 불안하고 직접 거주할 실수요용으로 신중하게 판단해야한다”고 말했다.

비싼 기존 주택보단 분양가상한제 적용으로 저렴한 새 아파트를 분양받는 게 유리하다. 민간 아파트를 분양받을 수 있는 청약예금ㆍ부금 가입자는 자신의 청약자격을 따져봐야한다. 9월부터 무주택 기간, 나이 등을 감안한 청약가점제가 시행되기 때문에 바뀌는 청약제도에서 불리해지는 청약자는 서둘러야한다. 중대형 청약 대기자도 마찬가지다. 같은 채권액의 경우 무주택 기간 등으로 당첨자를 가린다.

9월 이전 수도권에서 분양될 주요 택지지구는 동탄신도시, 교하지구, 일산2지구, 흥덕지구, 동백지구, 진접지구, 인천 삼산3지구 등이다.

민간택지에서 나올 단지는 서울의 경우 북아현뉴타운, 가재울뉴타운, 전농답십리뉴타운 등 뉴타운 물량과 석관동 등 재개발 단지가 일부 있다. 수도권에선 용인 등의 분양물량이 주목을 받을 것 같다.

청약제도 개편이 유리해지는 가입자는 당첨 확률이 높아지기 때문에 선별청약하면 된다. 가격은 앞으로 더 내려가게 된다. 공공택지에서도 택지비가 내려갈 계획이어서 분양가가 내려간다. ‘반값 아파트’도 시범공급된다. 서두를 필요가 없다.

청약자격이 불리하면서 가점제 시행 이후 분양받을 계획이라면 중소형보다 중대형을 노리는 게 당첨 가능성을 높이는 방법이다. 가점제에서 불리하면 당첨권에서 아예 멀어지지만 중대형에선 채권액을 많이 써내면 그나마 당첨 확률을 높일 수 있는 것이다.

청약저축 가입자는 청약제도 변경과 상관 없다. 하지만 청약저축가입액이 많지 않으면서 무주택 기간이 길고 나이 많은 세대주라면 가점제 시행 이후 청약예금으로 바꿔 민간 아파트에 청약하는 게 낫다. 저축액으로 따지는 공공분양 아파트의 당첨권에선 멀지만 가점제에선 높은 점수를 받을 수 있기 때문이다.

청약저축가입자가 예금으로 바꾸면 자신의 저축액에 따라 평형을 선택할 수 있다. 1순위 자격도 바로 생긴다. 수도권 인기지역 당첨권은 600만원 이상이다. 판교에선 1000만원이 넘었다.

내외주건 김신조 사장은 “분양가 인하 압력이 높아 분양가상한제 확대 전이라도 업체들이 가격을 높게 매기기 어려워 상한제 적용을 받지 않는 아파트의 가격도 주변 시세 이하로 매겨질 가능성이 크다”고 말했다.