법원경매 7월부터 하루 두번 입찰 전략 바꿔야

법원경매부동산 투자전략을 다시 짜야 할 것 같다. 7월부터 새 민사집행법이 시행되는 데다 리츠(부동산투자신탁)회사들도 경매쪽으로 눈을 돌리고 있고 내년에 상가임대차보호법이 도입돼 경매시장 환경이 크게 달라지기 때문이다.

여기에다 경기가 좋아지면 경매에 넘어오는 물건이 줄어 입찰경쟁이 치열해지고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)도 오른다. 따라서 좋은 물건을 낙찰하기 위해서는 달라진 환경을 숙지하고 입찰에 임해야 한다고 전문가들은 조언한다.

◇ 경매 환경 확 달라진다=새 민사집행법 시행은 법원 경매시장에 일대 변혁을 예고하고 있다. 일정 기간을 정해 그 기간 내에 직접 또는 우편으로 참여하는 기간 입찰제가 도입돼 지방 사람도 우편으로 서울 물건에 입찰할 수 있다.

또 '1기일 2회 입찰제' 시행으로 입찰은 하루 두번 진행된다. 모든 항고인은 낙찰가의 10%를 보증금으로 공탁해야 하고, 배당요구기일이 당초 낙찰일에서 입찰기일 전으로 앞당겨졌다. 때문에 경매일정이 빨라지고 고의적인 경매진행 방해 건수가 줄어들게 됐다.

내년에 시행될 상가임대차보호법도 올해부터 영향을 미칠 것 같다. 상가114 윤병한 사장은 "임차인의 지위가 안전해지면서 생계형 창업수요가 늘어나는 반면 상가 주인들은 임대료를 올려받는 추세여서 경매시장에서 값싼 물건을 찾는 수요자들이 많아질 것"이라고 말했다.

특히 상가임대차보호법이 시행되면 소액 임차인이 일정액을 우선 변제받을 수 있는 것도 상가경매에 수요자들이 몰리게 할 것으로 보인다. 이 경우 명도처리가 수월해 지기 때문이다. 리츠사도 법원 경매에 손을 뻗칠 조짐이다. 경매로 싼 물건을 확보하는 것이 수익성을 높일 수 있는 한 방법이다.

◇ 투자전략 새로 세워야=그동안 경매물건을 선별할 때 권리 분석에 신경썼다면 앞으로는 수익성 분석에 집중해야 한다. 기간입찰제 도입으로 응찰자들이 많아져 낙찰가를 예상할 수 없고, 경쟁률은 높아지기 때문이다.

디지털태인 관계자는 "감정가보다는 당일 시세를 파악해 입찰가를 결정하는 게 좋다"고 말했다.

물건은 한 개만 노리지 말고 여러 개를 정해 두는 게 좋다. 오전에 유찰한 물건을 오후에 다시 입찰에 부쳐 선택의 폭이 넓어진 것.

새 물건도 눈여겨 봐야 한다. 최근 집값이 뛰면서 신건 낙찰사례가 늘고 있어 투자수익이 나는 곳이라면 과감히 덤벼야 한다.

입찰 목적과 대상을 명확히 하는 것도 중요하다. 투자가 목적이라면 ▶임대.개발 수익을 올릴 수 있는 역세권 오피스텔▶강남.송파권 아파트▶재건축단지 주변 연립.다세대주택 등이 좋다.

실수요자라면 학교.도로.교통.생활편의시설.단지환경.회사와 출퇴근 거리.혐오시설 여부 등도 함께 따져봐야 한다. 상가는 비싼 특급상권만 고집할 필요는 없다. 독특한 아이디어가 있다면 번화가가 아니어도 괜찮다.

서미숙 기자