재건축 사업방식은 크게 도급제와 지분제로 나뉘는데 무상지분율은 지분제 방식을 택할 때 적용되는 비율이다. 지분제는 건설사(시공사)가 조합원들에게 일정한 무상지분율을 약속하고 사업을 추진하는 것이다. 조합원으로서는 재건축 사업이 어떻게 되든 시공사가 제시한 무상지분율만큼은 자기 몫으로 챙길 수 있기 때문에 요즘처럼 주택시장 전망이 불투명할 때 선호하는 방식이다. 시공사들은 사업을 따기 위해 경쟁적으로 높은 무상지분율을 제시하는 경우가 많다.
여기서 조합원들이 주의할 게 있다. 대부분의 시공사는 지분제로 사업을 진행할 경우 조합원들은 추가 분담금 없이 새 아파트에 입주할 수 있다고 설명한다. 그러나 용적률·가구수·사업기간·이자율 등 구체적인 사업계획이 확정되지 않은 상태에서 시공사가 모든 위험을 떠안고 사업을 진행하지는 않는다. 시공사들은 설계변경, 사업기간 지연, 마감재 변화 등에 따라 추가로 공사비를 요구할 수 있다는 내용 등을 사업제안서에 반드시 달아놓는다.
서울 송파구 가락동 한 단지의 경우 2003년 160%로 제시됐던 무상지분율이 144%로 바뀌면서 갈등을 빚었다. 높은 무상지분율을 제시한 시공사는 일반분양분의 분양가를 비싸게 받아 사업 수지를 맞춰야 한다. 분양 때 경기가 나빠 분양가를 비싸게 정하지 못한다면 시공사는 공사비를 줄이려 하게 마련이고 이는 품질 저하로 이어질 수 있다.
일반분양이 잘 돼 사업수익이 많이 나도 조합원과 갈등을 빚는다. 서울 서초구 반포동 한 단지의 조합원들은 “시공사가 너무 많이 챙긴 이익 3000억원을 돌려달라”며 최근 소송을 냈다. 도급제의 경우 건설사는 공사비만 받기 때문에 상대적으로 분쟁이 적다.
J&K부동산 연구소 권순형 소장은 “완전한 지분제는 현실적으로 불가능하다”며 “조합원들은 도급제와 지분제의 장단점을 잘 따져 자신들의 단지에 유리한 방식을 택해야 한다”고 말했다.
함종선 기자
