[부동산 신 재테크] 2. 재건축

중앙일보

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부동산 투자환경이 많이 바뀌고 있지만 재건축 아파트처럼 상황이 급박하게 돌아가는 것은 없다.

재건축 단지는 지구단위계획으로 용적률이 낮아진 터에 다음 달부터 소형 평형 의무비율제가 시행돼 투자가치가 떨어질 것으로 예상되기 때문이다.

결론부터 말하자면 재건축 투자로 큰 돈을 버는 시대는 지났다. 이 때문에 '사놓으면 오를 것'이라는 종전의 생각을 버리고 투자계획을 다시 짜야 한다.

지난 9일 소형 평형 의무비율이 확정.발표된 이후 재건축 시장에는 찬바람이 불고 있다. 서울 강남권 일부 저층아파트는 5백만~1천만원 떨어졌고, 중층아파트도 전반적으로 약세로 기울었다.

이미 ▶재건축 아파트값 거품론▶지구단위계획 등 용적률 하락▶경기불안▶미 테러참사 등의 악재가 있었던 데다 이번 발표까지 더해졌기 때문이다.

소형평형 의무비율의 부활은 전용면적 18평 이하가 많은 서울지역 대규모 저층아파트 단지에 타격을 줄 전망이다. 그중에서도 개포.고덕.둔촌지구 등 강남권 단지가 문제다. 강남권은 소형보다 대형 평형을 많이 짓지만 평당 분양가를 많이 받을 수 있는 대형을 덜 지으면 그만큼 수익성이 떨어진다.

이 때문에 서울 강남구 개포동 주공1단지의 경우 지난 주 평균 5백만원 정도 값이 빠졌고, 강동구 둔촌동 주공아파트도 5백만~1천만원 가량 내렸다.

서울 강동구 둔촌동 SK선경공인 박노장 사장은 "9월 이후 값이 약보합세 였는데 이번 발표가 난 뒤 매수 문의가 전혀 없다"며 "조합원들도 사업성이 얼마나 떨어질지에 촉각을 곤두세우고 있다"고 전했다.

현대산업개발 관계자는 "강남권 저층아파트를 따져본 결과 용적률 하락과 소형비율 적용 등으로 가구당 5천만~8천여만원의 추가 부담금이 생길 것"으로 분석했다.

내집마련정보사가 서울 강남 J아파트의 수익성을 분석한 결과 소형 평형 의무비율을 적용하면 총 사업수익이 당초보다 5% 정도 줄어들어 가구당 부담금이 평균 3천7백여만원 정도 늘어날 것으로 예상됐다.

이 아파트에 용적률 2백50%(가정)에 소형 평형 의무비율을 적용하지 않았을 때 기존 13평형 아파트 소유자가 34평형을 배정받을 경우 예상되는 추가부담금은 약 7천만원으로 추산됐었다.

그러나 소형 아파트를 20% 지으면 부담금이 1억여원으로 증가한다. 현 시세 2억원(전세를 안으면 1억4천만원)에 추가부담금 1억원과 금융비용(연리 5% 5년 예상)을 포함하면 원가만 어림잡아 3억4천만원이다. 소형 아파트를 짓지 않을 때보다 투자비가 3천여만원(부담금 증가분) 추가되는 셈이다.

인근 도곡동에 최근 입주한 래미안아파트 34평형의 현재 시세는 4억원선. 일단 손해 보는 투자는 아닐 것 같지만 사업기간이 문제다.

입주가 늦어질수록 금융비용은 엄청나게 늘어나므로 투자가 망설여지는 것이다. 사업시기뿐 아니라 용적률.가구수 등에 따라 투자 변수는 얼마든지 많다.

중층아파트는 1대1 재건축으로 급선회하고 있다. 하지만 이 방식 역시 조합원 부담이 늘어 투자가치가 떨어진다. 소형 의무비율제 부활로 1대1 재건축으로 돌아선 서울 강남 B아파트 조합은 당초 계획보다 조합원 수익률이 10% 정도 떨어질 것으로 예상하고 있다.

서미숙 기자