[경매로돈벌기] '위장 전입 세입자' 밝혀내 짭짤한 수익

자영업자 강상현(50)씨는 하이테크 경매 전술가로 불린다. 4~5년전부터 남들이 꺼리는 경매물건에 도전해 승승장구하고 있기 때문이다.

강씨는 경매물건 목록 중에서 두 차례 이상 유찰된 물건부터 살펴 투자가치가 있는 '흙 속의 진주' 를 찾을 수 있다. 지난 3월 강씨의 눈에 띈 물건은 서울 강남구 논현동에 있는 31평형 아파트였다.

두 번 유찰한 이 물건은 선순위 세입자 1명의 전세 보증금과 후순위 세입자 3명의 명도비용 등 낙찰자의 추가비용 부담이 커 임자가 나타나지 않았다.

경매 초보자라면 세입자가 많은 물건은 무조건 꺼리는 게 보통이지만 실전경험이 풍부한 강씨의 눈에는 뭔가 이상해 보였다. 아파트 한 채에 세입자가 4명이나 된다는 점이 아무래도 믿어지지 않았다. 소액임대차 우선변제를 노려 집주인이 만들어 놓은 위장 세입자일 가능성이 커 보였다.

쇠뿔도 당김에 빼라던가. 강씨는 법원에서 떼 준 '이해관계 사실 확인원' 을 첨부해 주민등록등본을 발급받은 뒤 아파트 소유자를 찾아갔다. 처음에는 극구 부인하던 집주인은 '소액임대차 우선변제를 노려 위장 전입하거나 동조하면 형사처벌을 받는다' 는 말에 결국 사실을 털어놓았다. 알고 보니 선순위자를 포함해 세입자 모두가 위장세입자였다. 주택임대차보호법상 세입자는 주민등록 전입신고를 마친 뒤 계속 거주(점유 지속)해야 대항력을 갖출 수 있다.

강씨는 위장세입자의 경우 계속 거주가 불가능할 것이라는 점에 착안했던 것. 집주인도 위장세입자 직권 말소에 동의할 수밖에 없었다.

입찰 당일 강씨는 감정가 2억7천만원, 최저 입찰가 2억1천6백만원인 이 아파트를 2억1천7백만원에 혼자 응찰해 낙찰했다.

매입에 들어간 비용은 세금과 부대비용을 합쳐 총 2억3천5백만원. 이 아파트의 시세가 2억7천만원이므로 3천5백만원 정도 싸게 산 셈이다.

물론 강씨는 그 집을 낙찰한 후 불거주 확인서를 받아 동사무소에 위장 세입자들의 직권말소를 신청했다. 강씨처럼 위장 세입자를 밝혀낼 수 있다면 '직권말소' 를 통해 소액 임대차 우선 변제금을 부담하지 않아도 된다.

강황식 기자

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