[재산 리모델링] 서울·대전 전세 낀 아파트 두채인데

중앙일보

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Q: 직업 군인인 남편과 지방에서 사는 32세 직장 여성입니다. 서울 서대문과 대전에 전세를 낀 아파트를 두채 갖고 있습니다. 그런데 마냥 갖고 있자니 부동산 경기가 시원찮고, 팔려니 양도세를 많이 물까 걱정입니다. 매달 생기는 여유자금을 어떻게 굴려야 할지도 궁금합니다.

A: 외국계 회사에 다니는 박씨는 남편(33)과 함께 대전 관사에서 당분간 계속 살 계획이다. 부부 둘이서 매달 버는 돈이 800만원, 부동산과 저축 등 자산 역시 4억원대로 꽤 많은 편이다. 다만 매달 300여만원이 넘는 여윳돈을 굴릴 만한 재테크 정보가 부족한 데다 갖고 있는 두 집 모두 많이 오르지 않아 고민하고 있다.

#두채 다 팔고 1가구1주택을 만들자

서울과 대전의 아파트는 최근 2~3년 새 오를 만큼 올랐다. 이 기회에 갖고 있는 대전과 서울 서대문 아파트를 일단 모두 팔자. 그런 뒤 집값이 오를 만한 서울의 다른 지역에서 새로 아파트를 구하자. 당분간 살 수 있는 관사가 있다고 하니 전세를 끼고 30~40평형대의 아파트를 노려보자. 갖고 있는 아파트 두채를 시세대로 판다면 3억2000만~3억3000만원 정도를 쥘 수 있다. 여기에 1억원 이상 부은 저축 등을 합하면 4억원이 넘는다. 따라서 서울에서 1억5000만원가량의 전세 자금을 끼고 있는 5억~6억원대의 아파트를 살 수 있다.

추천할 만한 곳은 세 곳 정도다. 우선 동부 지원 이전이 확정된 서울 송파구 문정동과 '서울숲 사업'과 뚝섬 역세권 개발이 예정된 성동구 성수동이다. 용산 미군기지 이전으로 반사 이익이 기대되는 용산구 이촌동도 나쁘지 않다. 집을 사는 시점은 올 11월이나 내년 5월께로 넉넉하게 잡는 게 좋다.

#양도세 부담은 그리 크지 않다

박씨 부부가 가장 걱정하는 건 집을 팔면서 내는 양도세 부담일 것이다.

지난해 12월 박씨가 대전에서 아파트를 사는 바람에 일시적으로 1가구2주택자가 됐기 때문이다. 게다가 두 지역 모두 주택투기지역으로 지정돼 있어 실거래가로 양도세를 내야 한다. 그러나 큰 고민은 안 해도 될 듯하다.

우선 지난해 산 대전의 36평형 아파트는 양도 차익이 거의 없다. 집을 산 뒤 최근까지 3% 정도밖에 오르지 않았기 때문이다. 문제는 2002년 6월에 산 서대문 아파트(24평형)인데 이 역시 큰 부담은 없을 것 같다.

박씨 부부가 2억1000만원에 산 서대문 아파트의 최근 시세는 2억7000만원 정도다. 따라서 지금 팔면 750만원 정도의 양도세(소득세 제외)를 물게 된다. 매입 3년이 되는 내년 6월에 팔 경우 양도세가 630만원 정도로 큰 차이가 없다.

#군인연금 외에 추가로 연금보험을 들자

박씨 부부는 남편이 가입한 군인연금(회원급여저축)에 매달 50만원씩 붓고 있다. 그러나 사적 연금을 하나 더 들어두는 게 좋겠다. 추천할 만한 상품은 변액연금이나 변액유니버설상품이다. 두 상품의 수익률을 연 9.5% 정도로 가정한다면 나중에 받게 될 돈은 현재 붓는 군인연금의 수령액과 비슷할 것으로 보인다. 현재 33세인 남편이 월 50만원씩 20년간 붓는다면 54세부터 매년 2000만원씩 평생 동안 연금을 받을 수 있다. 군인연금과 합하면 매년 4000만원이나 된다.

현재 두 사람이 가입한 보장성 보험의 불입액(월 13만원)은 너무 적다. 늘리는 게 좋겠다. 보장성 보험은 괜찮은 유산 상속 수단이 될 수 있다. 근로소득자들의 경우 연 100만원까지 소득 공제를 받을 수 있는 장점도 있다.

굳이 보장성 보험 불입액을 늘리기 싫다면 건강보험 가입을 권하고 싶다.

박씨는 매달 5만원, 남편은 7만원을 20년 동안 붓는 상품이 좋을 것 같다.

이렇게 보험을 늘려도 박씨 부부는 매달 376만원가량의 여유자금이 남는다. 이 돈으로 1~2년 안에 목돈을 만들려면 상호저축은행의 적금을 권한다. 현재 많게는 연 6%까지 주는 곳도 있다. 1인당 4000만원까지 세금우대가 되므로 남편과 부인이 따로따로(남편 명의:월 300만원, 부인 명의:월 76만원) 들자. 이렇게 하면 1년 뒤에 4643만원의 목돈을 쥐게 된다.

정리=표재용 기자