<실명제시대財테크>경매 3.재건축.재개발

회사원 金모(40)씨는 최근 서울지법 경매입찰에서 서울가락동시영아파트를 8천5백만원에 낙찰받았다.
이 아파트의 저당설정일이 94년2월로 그 이전에 이미 1천만원에 전세든 사람이 있어 전체적으로 부담한 돈은 모두 9천5백만원. 그러나 인근 시세(1억1천5백만원)에 비해 2천만원정도싼데다 지은지 15년이 넘어 재건축이 추진중이어서 나중에 재건축이 되면 더많은 투자수익을 올릴수 있다는 계산에서 이 아파트를 고집했다는게 金씨의 설명이다.대개 경매로 나온 부 동산 가운데 재건축대상 노후아파트나 재개발구역내의 단독주택등을 낙찰받으면 그런대로 높은 투자수익을 기대할수 있다.
재건축과 재개발이 추진중인 곳은 보통 개발이익을 감안해 프리미엄이 붙어 인근에 비해 가격이 높게 형성돼 있다.
하지만 일단 경매처분이 되면 프리미엄없이 인근 시세를 참고해감정평가액이 산정되고 이 가격으로 입찰에 부쳐져 결국 지구내 다른 물건보다 싼 편이다.
또 경매물건은 보통 1차에 낙찰되는 경우가 드물고 2~3차례유찰되는게 다반사여서 잘만 고르면 시세의 절반값에 구입할수도 있다. 그러나 이들 물건은 일반적인 경매물건을 고를때 유의점과함께 재건축아파트나 재개발지분 구입때 주의점을 동시에 숙지한뒤입찰에 참가해야 한다.
우선 이들 물건도 일반 경매물과 마찬가지로 사전에 전세.저당.압류등 권리분석을 철저히 해야한다.
가장 먼저 저당을 잡은 채권자(최선순위 채권자)보다 먼저 전세.지역.지상권및 가등기.가처분이 있는 경우 낙찰자가 이를 부담해야 하므로 사전 주의가 요망된다.
특히 재건축대상 아파트나 재개발지구내 물건은 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 자격이 있는지등을 입찰참가자가 확실히 체크해야 한다.
재개발지분이라면 대지면적보다 평가액에 따라 배정되는 아파트 크기가 달라지므로 값이 적게 나가는 꼭대기의 물건보다 대로변의주택을 고르는 것이 좋다.또 사업추진 단계와 함께 아파트시세 차익을 노릴 수 있는 곳인지 여부도 확인해야 한 다.
재건축대상 아파트라면 분양 평형에 비해 대지지분이 많거나 단지규모가 넓고 땅값이 높은 5층이하의 저층아파트가 수익성이 높다. 이와함께 재건축아파트는 사업승인이,재개발지분은 관리처분이각각 떨어진 이후에는 소유권 이전이 쉽지 않지만 경매물건은 소유권 이전에 큰 어려움이 없는 것도 장점이라 할만하다.
손용태 기자