재건축 아파트의 사업성을 좌우하는 관건은 지분율이다.
이는 헌아파트를 헐고 새 아파트를 받을 때 돈을 부담하지 않아도 되는 면적 비율을 말한다.예를 들어 대지지분 20평짜리 아파트 소유자가 지분율 1백10%로 재건축된 32평의 아파트를배정받는다고 가정할 때 22평까지 돈을 한푼도 부담하지 않지만나머지 10평에 대해서는 분양대금을 내야한다는 것이다.
이때문에 지분율이 높을수록 재건축의 채산성이 높아지는데 지분율은 재건축지구에 따라 1백~2백%까지 천차만별이다.
재건축 투자의 핵심은 바로 여기에 있다.지분율이 높고 낮음을가늠하는 잣대는 대지지분.인근 땅값등 두가지다.
대지지분이란 아파트 전체단지의 대지면적을 가구별로 나눠 등기부에 표시되는 면적을 가리킨다.
5층짜리 낡은 주공아파트가 재건축 투자대상으로 떠오르는 이유는 바로 이 대지지분이 많기 때문이다.대지지분이 많으면 그만큼용적률이 낮아 많은 가구의 아파트가 들어서고 땅값이 비싸야 분양가를 높게 받아 조합원 부담을 줄일 수 있다.
82~86년 사이 입주한 주공아파트들의 평균용적률이 75%에불과해 분양평형보다 대지지분이 더 많지만 간혹 대지지분이 적은아파트가 있다.현대산업개발 최성호부장은 『용적률이 1백%이상 되는,즉 대지지분과 분양평형이 같은 아파트는 채산성이 낮기 때문에 되도록이면 피하는 게 좋다』고 말했다.또 실제가치보다 매매가가 과대평가돼 있는 경우도 많아 잘 따져봐야한다.
<채산성분석 표참조> 하지만 일반인들이 현재의 매매가가 적정한지 따지기는 쉽지않다.전문가의 도움을 받는 게 좋지만 대부분의 주공아파트들이 대지지분.분양가.시세.금리비용등이 복합적으로작용해 정상대로 재건축이 추진될 경우 가구당 1천5백만~2천만원정도 남는 선에서 시세가 형성돼 있다고 보면 된다.
삼성물산 건설부문 이일모이사는 『약간 더 부담이 되더라도 되도록이면 큰 평형을 사둬야 재건축후 43평형을 받아 시세차익을더 남길 수 있다』면서 『입지여건도 지하철주변이나 공원을 끼고있는 단지를 고르는 게 좋다』고 권했다.
신성식 기자
