<실명제시대재테크>다세대주택

대도시의 헌집을 헐고 3~4층규모의 다가구.다세대주택을 짓는일이 최근 각광받는 이유는 도시인구가 워낙 많다보니 이들이 유발하는 임대수요가 많기 때문이다.
또 제도적인 측면에서 지난해부터 시행되고 있는 주택임대사업자제도에 따라 각종 세제혜택을 받을 수 있는 것도 한몫하고 있다. 이 제도를 활용해 1백평내외의 구옥을 헐고 새로 집을 지어주택임대사업을 벌일 수 있는 대표적인 상품이 다세대주택이다.
①땅소유자가 다세대주택을 지을 경우=지난해초 서울서초구서초동대지 1백평규모의 구옥을 헐고 다세대주택을 지어 주택임대사업을하고 있는 崔모씨의 예를 보자.
崔씨는 반지하1층.지상 4층규모로 23평형 6가구,17평형 2가구를 지어 가구당 5천4백만~7천3백만원의 전세를 놓고 있다. 건축비 2억9천5백만원(은행차입 1억5천만원)에다 건축기간중의 은행이자 6백60만원,임대분양비등 일반경비 2천1백만원등 모두 3억1천2백24만원이 들어갔다.
임대료 3억7천만원에서 투자비를 빼고 나니 5억8천여만원이 순익으로 떨어졌다.물론 은행빚도 갚았다.
崔씨는 자신이 직접 건축해 임대사업자로 등록했기 때문에 이 과정에서 취득세.등록세.교육세등이 면제된다는 사실도 충분히 활용했다. 또 임대사업자가 세놓는 주택의 전세금에 대해서도 소득세가 면제되는 점을 이용해 월세를 한푼도 받지 않고 모두 전세로 임대했다.
崔씨는 5년간 임대업을 하다 팔 생각도 갖고 있는데 최악의 경우 부동산경기가 크게 달라지지 않아 현 시세대로 분양한다 해도 9억원을 받을 수 있다.물론 양도세는 한푼 안내도 된다.
②땅을 매입해 지을 경우=서울강북구수유동에 땅까지 매입해 다세대주택을 지은 姜모씨의 예를 보자.姜씨는 대지 80평구옥을 매입해 1층에 상가3개,2~5층에 전용면적 13.3~19.4평다세대주택 10가구를 지어 상가는 보증금 9천만 원에 월세 1백20만원,주택은 전세 3천5백만~6천만원에 월세 40만원을 받고 있다.
5년간 임대료를 올리지 않고 당초 분양가대로 판다고 가정하더라도 임대소득과 양도소득에서 땅값.건축비등 투입원가와 임대보증금 상환액을 빼고도 5억9천여만원의 소득을 기대할 수 있다.현행 세법에 따르면 기존 주택을 5가구이상 매입해 임대사업자로 등록할 때는 취득세나 등록세를 꼬박 물어야하나 두 사람처럼 직접 지어 임대사업을 할 경우 이 세금이 전액 면제된다는 점을 활용해야 한다.
문제는 5년뒤 과연 주택의 상품가치가 어떻게 될 것인가다.지금보다 오를 경우 기대수익은 더 늘어날 것이고 앞의 예②에서 보듯 최소한 현재의 시세대로 판다 해도 결코 손해볼 게 없다.
신성식 기자