<싼땅싼집경매가이드>임대차등 권리관계 꼭 확인을

서울강북구수유동의 李모씨는 1년전 법원경매에 나온 시세 1억원짜리 아파트(상계동 주공 25평형)를 7,920만원에 낙찰받았으나 인수단계에서 포기하고 말았다.
첫 근저당 설정 전 전입신고를 마친 세입자(선순위임차인)의 전세금 4,600만원을 물어줘야 했기 때문이다.1억원짜리 아파트를 1억2,520만원에 살 뻔한 것.李씨는 「수업료」로 입찰보증금 792만원(10%)을 날려야 했다.
경매의 성공여부는 권리관계분석에 달려 있다 해도 과언이 아니다. 특히 주거용건물의 경우 세든 사람이 있는지,있다면 낙찰을받은 사람(경락자)에게서 전세금을 돌려받을 권리(대항력)가 있는지 따져봐야 한다.해당법원 민사집행과에는 입찰 7일 전부터 등기부등본.임대차현황조사서등 경매물건의 권리관계를 알 수 있는서류들이 비치된다.임대차관계는 입찰당일 경매장에서 사건목록에 첨부된 부동산점유현황을 보고 재확인할 필요가 있다.
매물로 나와 있는 연희동 단독주택을 예로 들어 권리.임대차관계를 살펴보자.
〈표참조〉 권리분석에서 기준이 되는 것은 최우선순위 근저당.
이 집은 첫 근저당이 75년 5월 설정됐으며 가압류와 임차인의전입이 모두 이보다 늦다.따라서 가압류는 경락자에게 등기가 이전될 때 모든 근저당과 함께 자동적으로 말소되며 경락자로선 임대보증금을 물어줄 의무가 없다.
참고로 이 집의 세입자들은 모두 전세금이 2,000만원(소액보증금)이하므로 주택임대차보호법에 따라 각각 700만원씩(지난달 19일이후 전입했다면 소액보증금은 3,000만원이하,배당금은 1,200만원이하)경락대금에서 최우선적으로 배 당을 받게 된다.
이필재 기자