정지·문정, 강남권 마지막 토지개발 '후끈'

중앙일보

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서울 강남권의 마지막 미개발 노른자위 땅인 송파구 장지.문정동 일대 부동산시장이 들떠 있다. 장지택지개발지구 토지에 대한 보상이 예상보다 빨리 이뤄지면서 개발에 속도가 붙고 있기 때문이다. 대규모 상업.첨단단지가 들어설 문정지구도 내년부터 본격 개발된다. 개발 기대심리로 땅값도 많이 올랐다. 하지만 오른 가격에 사겠다는 투자자들이 거의 없어 거품 가능성을 경계해야 한다는 지적도 많다.

◇기대 부푼 장지.문정지구=서울시 도시개발공사는 지난달 초 장지지구에 대한 토지보상을 시작한 후 한달 만에 총 보상금 3900억원 가운데 80% 정도인 3000억원가량이 풀렸다고 밝혔다. 도시개발공사 관계자는 "보상 일정이 예상보다 빨라져 다음달 택지기반조성 공사에 들어갈 수 있을 것"이라고 말했다.

장지지구는 총 18만6000평으로 공동주택의 경우 임대 2721가구, 분양 2681가구 등 5402가구(군인아파트 100가구 제외)가 들어설 예정이다. 이 가운데 분양물량의 경우 철거민 등 특별공급분을 제외한 10% 정도가 일반 청약자들에게 2007년 입주 이전에 분양될 것으로 보인다.

문정동 289 일대 총 37만8000평 규모의 문정지구는 대규모 상업.첨단단지가 들어선다. 이 가운데 1단계로 개발되는 상업단지 15만평은 내년부터 토지보상과 착공이 이뤄질 것으로 서울시는 내다봤다. 문정동 주민 金모(45)씨는 "장지.문정동 일대가 본격 개발되면 낙후된 이미지를 벗고 신흥 주거.상업단지로 거듭날 것"이라고 말했다.

◇땅값 강세, 인근 상가 관심 고조=현재 비닐하우스촌을 형성하고 있는 문정지구 내 농지(대부분 생산녹지) 값은 평당 250만~300만원으로 지난해 이맘때보다 최고 100% 올랐다. 보상을 노린 투자자들이 몰렸기 때문이다. 문정지구는 사유지가 전체의 80%, 나머지는 시유지다.

송파구의 한 부동산 중개업자는 "토지거래허가구역인 이곳에선 도시인도 주말농장 목적으로 약 60평까진 허가없이 매입할 수 있기 때문인지 소규모 자금으로 투자하려는 사람이 많다"고 말했다. 인근 삼성공인 관계자는 "지난달 26일 토지투기지역 지정 이후 매도자들이 양도세 부담이 늘어나자 호가를 올리거나 매물을 회수하고 있다"고 전했다.

문정.장지지구 주변 상가주택이나 근린상가에도 투자자들이 눈독을 들이고 있다. 문정동 로데오거리 주변 일반주거지역 상가주택 땅값은 평당 1700만원, 상업지역은 3000만원을 호가한다. 지난해 이맘때에 비해 30% 이상 올랐다. 성심공인 지승종 사장은 "고정수익이 나오는 10억~20억원대 상가주택을 사려는 투자자가 많지만 매물이 없어 거래가 안 된다"고 말했다.

◇이런 건 조심=문정지구 내 농지 매입은 조심해야 한다. 보상가가 시세보다 낮게 책정될 가능성이 없지 않기 때문이다. 문정동 한 중개업자는 "시세 이상으로 보상을 받는다 해도 토지투기지역으로 지정돼 실거래가로 양도세를 내고 나면 남는 게 별로 없을 수 있다"고 말했다.

더욱이 문정지구에서 농지를 산 뒤 영농을 하지 않을 경우 처분 명령을 받게 되고 이를 어길 경우 매년 이행강제금(공시지가의 20%)을 물어야 한다. 송파구는 지난해 문정.장지지구 등에서 농사를 짓지 않거나 농지를 불법 전용한 20여명을 적발한 것으로 알려졌다.

문정.장지지구 주변 일부 상가주택이나 근린상가의 수익률은 연 3~5%로 강남권 다른 지역에 비해 낮은 편이다. 개발 기대심리로 땅값이 많이 올랐지만 임대료는 이보다 덜 올랐기 때문이다. 임대수익을 겨냥하고 이들 부동산을 매입하는 것은 신중해야 한다고 중개업자들은 조언한다.

장지지구 특별공급권(일명 딱지) 불법거래도 기승을 부리고 있어 조심해야 한다. 도개공 관계자는 "지난해 2월 서울지역 도시계획 철거민 등을 대상으로 장지지구 특별공급분 신청자에 대한 대상자 선정을 마쳤는데 이 입주권이 불법 거래되고 있는 것 같다"고 말했다. 전용면적 25.7평 입주권 웃돈은 8500만~9000만원을 호가하고 있는 것으로 알려졌다.

현재 보상 중인 장지지구 내 건물을 매입할 경우 입주권 부여 기준일인 이주대책 기준일(2002년 5월)을 이미 지나 입주권을 받을 수 없다고 도개공은 밝혔다.

박원갑 기자