소규모 임대주택사업 채산성 있나

임대주택사업은 부동산 시장의 새로운 財테크 대상으로 부상할 것인가. 정부가 임대주택 사업대상을 현재 5가구이상에서 2가구이상으로 확대키로 하는 논의를 벌임에 따라 이 방안이 실현될 경우 그동안 자금 부족으로 5채를 살 엄두를 내지 못했던 소액투자자들이 대거 임대주택사업에 눈독을 들일 공산이 커졌 다.
지난해 11월부터 시행된 임대주택 사업요건은 전용면적 25.
7평규모이하의 미분양 아파트나 다가구.다세대 주택등 신규주택을5채이상 매입해 5년이상 임대한후 집을 팔면 양도소득세를 전액면제해 주도록 하고 있다.그러나 일반 개인으로 선 집 5채를 한꺼번에 살만큼 여유가 없어 사실상 그림의 떡에 불과했다.정부가 임대주택 사업요건을 2가구이상으로 확대하는 방안을 검토한 것은 이같은 실정을 감안한 것이다.부처간 이견으로 일단 시행이유보는 됐으나 임대주택사업 활성화 차원에서 당초안대로 문호를 확대해야 한다는 주장도 만만치 않아 일반 투자자들의 주목을 받고 있다.임대주택사업 요건을 2채이상으로 완화할 경우와 현재의5가구이상 제도를 고수할 경우의 이해득실을 따져본다.
[편집자註] 임대주택은 대상수를 2가구로 확대하면 서울인근인남양주시 마석의 경우 전세를 끼고 적어도 1억원만 투자하면 미분양 아파트 32평형(전용면적 25.7평)규모의 아파트 2채를살 수 있고 미분양 아파트가 없는 서울에서는 7천만원만 있 으면 포이동 다세대주택 17평형 2가구를 매입,임대주택사업을 할수도 있다.마석의 경우 총분양가가 8천5백만원이고 독채 전세는3천5백만원이어서 1가구에 실제 투입되는 금액은 5천만원이고 포이동의 다세대 17평형도 분양가 8천5백만 원에 전세는 5천만원정도여서 전세를 놓는 조건일때 큰 부담없이 현재 자기가 살고 있는 집을 제외하고 2가구를 새로 매입할 수 있는 것이다.
이번 방안은 앞으로 임대주택법 시행령과 조세감면규제법,각 지방자치단체들의 지방세 감면조례등을 개정해야 가능하기 때문에 정부가 바짝 서두른다면 올연말께 시행이 가능할 수 있다.
따라서 주택 취득일이 임대주택 대상 기준이 되기 때문에 내년이후 입주가능한 미분양 아파트등은 현재 매입해둬도 임대주택사업에 지장이 없을 것이란 게 건 설교통부 장동규(張東奎)주택정책과장의 얘기다.그러나 현재 임대주택 기준에는 5가구이상을 매입하도록 돼있어 전세를 준다는 조건이라도 마석의 경우 2억5천만원, 포이동 다세대주택도 1억7천5백만원을 투자해야 하는 상황이어서 실제 일반인 들의 임대주택 매입은 새로운 제도가 시행된뒤에나 활기를 띨 가능성이 높다.
그렇다면 1억원이하의 여유돈을 가진 투자자들이 임대주택사업에뛰어들면 과연 얼마의 수익을 올릴 수 있을까.
개략적으로 계산하면 5년후에 당초 투자돈에 대한 이자와 매년납부해야 하는 임대소득세를 합친 금액만큼 집값이 올라야 채산성이 있는 것이다.
崔永振기자 여기다가 임대기간동안 주택수리비도 들어가고 다른 소득과 임대수입등의 합산에 따른 누진과세의 불이익이 있는 반면매년 전세값이 올라 투자비가 점차 회수돼 그만큼 기회비용이 줄어든다는 이점도 있어 다각적으로 따져봐야 한다.
우선 포이동의 17평형 다세대주택 2가구를 매입해 임대사업을한다고 가정하자.
전세를 놓는 조건일때 초기투자는 총 7천만원.
이 돈을 단자사의 채권운용 장기저축에 들 경우 5년간 5천2백92만원의 이자수익이 생긴다.
임대수입 소득세는 월세의 경우 월세금을 전액 임대수입으로 잡지만 전세는 전세금에다 은행이자율 9%를 곱한 금액을 일단 수입으로 잡는다.
따라서 전부 전세로 놓을 경우 2가구 전세금 총 1억원에 은행 이자율 9%를 곱한 금액 9백만원에 대해 표준소득률 49.
5%(아파트 75%)를 다시 곱하면 4백45만5천원이 나온다.
이 금액이 연간 임대수입에 대한 과표다.
이 임 대과표에다 사업자의 다른 소득,예컨대 봉급등을 모두 합쳐 여기에 대한 소득세가 나온다.
포이동 다세대주택을 사서 임대사업을 하는 사람이 별도로 연간3천만원의 소득이 있다고 가정하면 임대소득과표를 합산한 3천4백45만5천원이 전체 소득과표가 된다.
이 경우 누진과세가 적용돼 당초 봉급만으로 27%의 세율이 적용되지만 임대소득으로 인해 세율이 36%로 높아진다.그만큼 세금부담이 많아진다는 얘기다.순수 임대소득세만 따진다면 2가구에 연간 20만원정도 밖에 안된다.아파트는 표준소득률이 75%가 돼 단독.다세대.다가구.연립주택보다 임대소득세가 많다는 것을 감안해야 한다.
결국 포이동주택은 5년간 전세금을 올리지 않고 세율도 변화가없다고 가정할 경우 총 임대소득세는 1백만원이 되며 여기에 초기 투자비에 대한 기회비용(단자사 투자수익)을 합치면 대략 5천4백만원이 된다.
따라서 포이동 다세대주택은 적어도 가구당 5년후 총2천7백만원,연간 5백40만원이 올라야 본전이 되는 셈이다.
집값이 매년 6%정도 올라야 한다는 계산인데 연간 건축비 인상폭만 따져도 이를 초과해 주택임대사업의 수익성은 매우 높다고평가된다.
특히 서울의 경우 매년 전세금이 오를 가능성이 높고 임대사업활성화에 따라 다세대.다가구주택 시장 도 활황세로 돌아설 공산이 커 임대사업에 대한 전망은 밝은 셈이다.