'월 수입 ○○만원 보장'이라고 쓰인 부동산 분양업체의 광고 문구를 길거리에서 종종 찾아볼 수 있다. 시중 부동자금이 최근 아파트 분양시장의 위축으로 토지.펜션 등 다양한 부동산 상품에 몰릴 조짐을 보이자 이를 잡기 위한 수익 보장형 상품이 쏟아지고 있다.
수익 보장형 상품이란 주로 임대수익이 발생하는 상가.오피스텔.펜션 등을 분양하는 업체가 투자자에게 일정 수익률을 보장하는 상품이다. 시중 금리보다 높은 연 8~10%의 수익률을 제시해 자산 운용에 어려움을 겪는 소액 투자자의 관심을 모으고 있다.
초기에는 상가.펜션 등을 업체가 위탁 운영해 수익을 배분하는 수익 알선형이 많았다. 요즈음은 경쟁이 치열해지면서 아예 약정 수익을 보장하는 경우가 많아졌다.
수익 보장형 상품은 ▶약정 기간에 안정적인 수익을 얻을 수 있고▶임차인 모집 등 번거로운 일에 신경쓸 필요가 없으며▶매각 차익을 기대할 수도 있다는 장점이 있다.
하지만 분양 과정에서 발생한 분쟁 사례를 살펴볼 때 몇가지 유의할 점이 있다.
우선 수익 보장을 미끼로 실제 시세보다 높은 분양가를 책정하는 경우가 많다. 대부분 2~3년 이내인 계약기간에 업체가 투자자에게 줘야 할 수익을 미리 분양가에 반영하는 것이다.
둘째, 수익률의 과대포장이다. 계약기간 중 금융비용.감가상각비.관리비용.제세금 등을 누락해 실수익을 과장하곤 한다. 수익률이 지나치게 높다면 일단 의심해 볼 필요가 있다. 실제로 그 정도의 수익이 가능하다면 분양 대신 업체가 직접 운영할 것이다.
셋째는 계약 이행 능력이다. 수익 보장형 상품은 대부분 착공 초기에 분양되므로 계약이 끝날 때까지 5~6년에서 길게는 10여년이 걸린다. 수익을 보장하는 시행자 또는 시공자의 재무건전성과 자산 운용 및 마케팅 능력 등에 대한 검토가 필수적이다.
이 밖에도 연대보증 기관, 보증서 발급 여부, 수익률 변경 조건, 약정기간 종료 후 환매 특약 제공 여부 등 세부 계약 조건에 대한 세심한 주의가 필요하다. 무엇보다 수익 보장형 상품이 제시하는 조건이 저금리 시대에 아무리 매력적이라도 어디까지나 부동산 투자로 수익을 창출하는 것이라는 사실을 잊어서는 안 된다. 입지.상품.임대 수요.환금성 등 기본에 충실한 투자가 바람직하다.
길연진 이넥스플래닝 소장
