임대차계약서에 입주일 명기 필수-이사철 법률상식

이사철이다.
부동산중개소마다 새로 살 집을 사거나 임차하려는 문의가 이어지고 있다.
우선 입주자로서는 임대차기간동안 집이 저당권등으로 경매돼 보증금(전세금)도 한 푼 못건지고 쫓겨나지나 않을까 하는 게 가장 큰 걱정이다.때문에 집을 임대차하기전에 대상주택의 등기부를반드시 확인해야 한다.임차인의 입장에서 자구책을 강구할 수 있는 보호수단도 꽤 된다.자신의 임차권을 가장 확실히 보장하는 방법은 채권이 아닌 물권으로서의 전세권을 설정,이를 등기하는 것이다. 전세권을 등기하게되면 그후에 일어나는 저당권설정등 집을 둘러싼 법률관계 변동사항에 대해 완벽하게 보호되며 전세기간만료후 보증금회수를 위해 경매를 신청,환가하는 권한도 부여돼 있다.또 물권으로서의 전세권은 아니지만 채권의 일종인 임 차권을 등기하는 방법도 있다.주택임대차보호법에 따르면 주택임차인은등기를 하지 않더라도 물권으로서의 전세권자 이상으로 보호받게 되는데 임차인에 대한▲대항력부여▲소액보증금보호제도가 핵심내용이다. 즉 임차인은 등기를 하지않더라도 주택에 입주해 주민등록신고만 마치면 전입신고일 이후에 설정된 저당권등에 대해 임차기간동안 일방적으로 쫓겨나지 않고 보호받을 수 있다.
주민등록일에 임차권을 등기한 것과 마찬가지의 효과가 생기는 것이다. 여기서 더 나아가 임대차계약서상에 확정일자인을 받으면경매절차등에 참가하여 주민등록전입신고일 이후의 후순위권리자에 대해서는 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리까지 부여된다.
확정일자인은 법원의 등기과,등기소 또는 공증인사무실에서 5백원 또는 1천원의 수수료로 간단하게 확보할 수 있다.
그러나 이같은 제도로도 임차인이 피해보는 경우를 방지하기 위해 이 법은 소액보증금에 대해서는 권리선후에 관계없이 무조건 보호받을 수 있는 특례를 두고 있다.
즉 서울및 직할시는 2천만원이하,기타지역은 1천5백만원이하의소액임대차의 경우 서울및 직할시는 보증금의 7백만원까지,기타지역은 5백만원까지는 경매전 주민등록신고와 입주요건만 구비되면 어떤 권리보다도 우선해서 확보할 수 있다.
〈金 鎭沅기자〉