[2004 핫 이슈] 3. 토지

올해 토지시장은 활기를 띨 것으로 점쳐진다. 정부가 주택에 대해서는 투기 억제책 수위를 높이는 반면 토지 규제는 완화할 계획이기 때문이다. 정부는 상반기에 토지 규제 개혁 청사진을 마련, 토지 관련 규제 대수술에 나선다.

토지 정책 변화로 부동자금이 고속철도 개통 등 개발 재료와 맞물려 토지시장으로 이동할 것으로 보인다.

특히 농업개방 등을 앞두고 소유.이용면에서 제한이 풀리는 농지나 그린벨트(개발제한구역) 해제지역 등이 상대적으로 각광받을 것으로 보인다. 하지만 임야나 도심 내 토지 등은 침체의 늪에서 헤어나지 못할 것으로 예상하는 전문가들이 많다.

?농지 개편 앞두고 투자 문의 많아=정부는 자유무역협정(FTA) 등에 대비해 농지개편 방안을 마련, 시행할 예정이다. 농림부 관계자는 "소유 제한을 풀고 농업진흥지역의 개발 행위를 확대하는 방안을 마련 중"이라고 밝혔다.

정부는 농업진흥지역 밖 농지에 대해서는 전용 제한을 완화하고 농지전용 때 부과하는 농지조성비 부담도 덜어줄 예정이다.

부동산업계에선 도심지역 밖 땅거래의 70~80%가 농지라는 점에서 이 같은 농지제도 개편은 토지시장에 활력을 불어넣을 것으로 내다본다.

실제로 최근 농지 규제 완화 방침이 알려진 뒤 경기도 용인.이천.화성 등지에는 농지 투자문의가 부쩍 늘었다. 화성 동탄신도시 부동산 민일성 사장은 "농업진흥지역 땅값이 관리지역에 비해 싼 때문인지 5천만~1억원 정도로 농지를 사려는 투자자가 많다"고 말했다.

?그린벨트 해제지역도 관심 끌 듯=도심 접근성이 뛰어난 그린벨트도 많이 풀린다. 지난 5일 현재 전국 그린벨트 면적의 23%인 3억8천3백만평이 해제됐다. 서울시는 지난해 56만8천평을 푼 데 이어 올해 마포구 상암마을 등 18곳 2백58만6천평을 해제할 예정이다.

그린벨트에서 해제된 지역은 주로 전용주거지역.일반주거지역(1.2종).자연녹지로 편입돼 개발행위 제한이 대폭 완화된다. 한국개발컨설팅 강경래 사장은 "3만평 이상 그린벨트는 임대주택을 짓기 위해 수용되는 곳이 많아 메리트가 크지 않다"며 "1만평 이하의 소규모 그린벨트 해제지역을 노려볼 만하다"고 전했다.

?택지지구 내 단독택지 인기 지속=지난해 초저금리로 투자자들이 몰린 택지지구 내 단독택지의 경우 올해도 여전히 관심을 끌 것으로 보인다.

토지공사는 올해 ▶화성 동탄지구(1백30필지) ▶파주 교하지구(3백64필지) ▶김포 장기지구(2백필지) 등에서 총 3천3백3필지 41만9천여평의 단독택지를 공급한다. 주택공사는 6월 고양 풍동지구 내 28필지의 상가용지를 공급하는 등 올해 10개 지구 1백62필지를 분양한다.

택지지구 내 상업용지는 일반 경쟁입찰에 부치지만 단독택지는 해당지역 무주택세대주에게 우선 청약자격이 주어진다.

주공 관계자는 "택지지구 내 단독택지와 상업용지는 주택경기 침체에도 불구하고 시중금리가 크게 오르지 않는 한 올해도 안정적인 투자처로 주목받을 것"이라고 말했다.

?임야.도심 내땅 값 약보합 전망=임야는 7월부터 본격 시행되는 주5일 근무제 영향으로 일부 지역엔 펜션.전원주택 수요가 몰릴 수 있으나 전체적으로 약보합세를 띨 것으로 보인다. 지난해 10월부터 산지관리법이 시행된 이후 산지 전용허가가 까다로워졌기 때문이다.

종전 산림법에선 평균 경사 45도 이하에선 개발이 가능했으나 지금은 25도 이상에선 전용허가가 나지 않는다.

강원도 횡성군 관계자는 "경사도 제한이 강화돼 개발가능 면적이 그만큼 줄어들어 펜션 등을 지을 땐 부지를 잘 골라야 한다"고 말했다.

도심 주거지역 내 땅은 그동안 아파트.빌라 등 공동주택을 지으려는 수요가 몰리면서 급등세를 보였으나 아파트 값 하락으로 동반 침체가 불가피할 것으로 보인다.

박원갑 기자