[재산리모델링] 살던 임대아파트 분양받고 상가주택 샀는데요

중앙일보

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늦게 결혼한 신혼부부다. 향후 노후 대책 및 자녀 양육에 대비해 부동산 투자를 선택했다. 대출을 받아 상가주택을 구입했고, 살던 임대아파트를 분양받았다.

1가구 2주택 중과세는 어떻게 대응해야 할지, 대출 이자와 보장성 보험료가 많이 나가는 문제는 어떻게 대응해야 할지 고민이다.

이씨 부부의 자산 규모는 신혼치곤 꽤 크다. 다만 총자산의 90%가량이 부동산에 편중돼 있다. 게다가 주택담보대출을 포함한 총 부채 규모가 자산에서 절반 정도를 차지하고 있어 다소 과도한 상황이다. 또 대출과 보험 비중이 큰 반면 미래를 위한 투자 부분은 상당히 취약하다. 대출 이자로만 총 지출의 20%가 나간다. 보장성 보험료도 27%가 넘는다. 이씨 부부의 경우 대출 상환 전략과 보험 리모델링을 통한 투자 재원 마련 전략이 동시에 진행돼야 할 것으로 판단된다.

#발전 가치 없는 2주택은 과감히 정리

2주택 중 상가주택은 새로 개통되는 전철역 주변이고 택지개발지구와 붙어 있어 향후 발전 잠재력이 높은 반면 임대아파트에서 분양 전환받은 아파트는 값이 오를 가능성이 별로 없다. 이런 경우 시세 변동이 없는 아파트를 계속 보유하면 상가주택을 매매할 때 높은 양도소득세를 낼 수 있다. 내년부터 시행되는 1가구 2주택 양도세 중과를 대비한다면 시세 상승 여력이 없는 아파트를 처분하고, 상가주택의 1가구 1주택 3년 이상 보유 요건을 맞춰놓자. 매각으로 생긴 자금 중 전세보증금을 제외한 나머지 자금은 담보 대출을 상환해 대출 이자 부담을 줄이자.

#고비용 구조의 보험 리모델링은 필수

보험은 사망.질병 등 만일의 사태를 대비하기 위한 것이다. 많이 가입하면 좋은 것 같지만 불안감에 하나씩 가입하기 시작하면 어느 순간 보험료가 과도하게 불어난다. 이씨 부부는 부부 각각의 보장성 보험 등을 비롯해 모두 11%가 넘는 보험료를 내고 있는데, 재무설계상 보장성 보험료는 월 가계 가처분 소득의 5~7%가 적당하다.

보험 리모델링 기준은 보장 범위가 넓고 보장기간이 긴 것을 최우선적으로 선택해야 한다. 이씨 본인은 질병과 상해 중심의 2건 8만 원, 남편은 종신보험 중심으로 2건 27만원으로 월 보험료를 줄이자. 리모델링 후 추가로 생기는 현금 흐름 95만원은 대출 상환이나 미래를 위한 투자에 쓰도록 하자. 다만 남편 명의의 연금 공제는 불입액의 100% 범위 내에서 연간 300만원까지 소득공제가 가능하고 근로소득자뿐 아니라 자영업자도 소득공제 혜택을 받을 수 있으므로 5만원을 늘려 매월 25만원을 넣는 게 노후자금 준비와 세테크 측면에서 유리하다.

#대출 이자 부담을 줄이고 투자하라

연초 수령하는 임대료 수입 660만원과 내년부터 회사에서 받게 되는 차량 유지비 80만원 및 보험 리모델링을 통해 발생한 해약 환급금은 대출 상환에 활용하는 것이 바람직하다. 대출금 중 고금리인 마이너스대출(1500만원/연 8.5%)과 신용대출금(3500만원/연 9%)은 우선적으로 상환해야 한다. 이 중 이자가 상대적으로 높은 신용대출금을 먼저 갚자. 신용대출금에 대한 월 이자는 29만6000원인데, 2007년부터 연간 임대료 660만원을 원금 상환에 쓰고, 차량유지비 80만원은 신용대출 상환에 사용하는 게 좋겠다. 이렇게 하면 주택담보대출금 상환과 신용대출 660만원 상환으로 25만원, 보험 리모델링을 통한 절감액 90만원 등 매월 115만원의 여유자금이 생긴다. 이 중 100만원은 다시 신용대출 상환에 활용하자. 신용대출을 다 갚고 난 후에는 마이너스대출을 갚자. 15만원은 종자돈을 마련한다는 생각으로 주식형 펀드에 자유 적립식으로 불입해 나가도록 하자. 매년 신용대출금 상환으로 발생하는 대출이자의 감소분은 적립식펀드에 추가 적립해 종자돈을 늘려 가는 게 좋겠다. 이렇게 여유자금으로 마이너스대출까지 상환해 나가게 되면 2년 후인 2009년 1월엔 고금리의 대출을 모두 상환할 수 있다.

은행적금 20만원은 자녀 출산과 향후 교육 재원 확보를 위해 주식형 펀드로 전환하는 것이 좋겠다. 매월 20만원씩 주식형 상품에 투자할 경우 연 10%의 기대 수익률을 가정하면 20년 후에는 투자 원금 4800만원에 투자수익 1억387만원을 더해 1억5000만원 정도를 마련할 수 있다. 자녀가 성인이 되는 시점에 요긴하게 쓸 수 있을 것이다.

향후 대출금을 전액 상환한 뒤엔 대출 이자 감소분 70만원과 차량유지비 80만원, 보험료 감소분에서 발생한 여유자금 90만원을 합한 240만원을 투자 재원으로 활용하는 것이 좋겠다. 적립식을 택한다면 80만원은 국내 주식형 펀드에, 80만원은 해외 주식형 펀드, 나머지는 글로벌 자산 배분 펀드 등에 분산 투자할 것을 권한다. 연초 발생하는 임대료 수입 660만원은 주가연계증권 등 금융공학형 상품을 통해 안정성과 수익성을 동시에 추구하는 것이 좋겠다.