전셋값은 오르고, 분양가는 너무 비싸고. 이참에 경매 통해 내 집 마련해 봐? 올 가을 내 집 마련에 나설 참이라면 법원 경매로 나온 주택을 찾을 만하다. 경매 주택 가운데는 괜찮은 물건이 적지 않고 입찰 경쟁률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)도 안정세여서 시세보다 싼값에 살 수 있어서다. 법무법인 산하의 강은 실장은 "경기 불황 여파로 서울.수도권에선 전셋값 수준인 1억~3억원으로 낙찰할 수 있는 주거용 부동산 물건이 늘고 있다"며 "값이 더 오르기 전에 주택을 마련하려는 실수요자나 전세입자라면 저가 매입의 기회가 많은 법원 경매시장을 노크해볼 필요가 있다"고 말했다.
◆내 집 마련과 시세 차익 동시에=경매정보제공업체 디지털태인에 따르면 올 들어 8월까지 전국에서 경매에 부쳐진 감정가 3억원 미만 주거용 부동산의 평균 낙찰가율은 70~80%대로 안정세다. 아파트 80.3%, 연립.다세대 76.8%, 단독.다가구주택 71.8% 순이다. 감정가 2억원짜리 아파트라면 1억6056만원에 살 수 있다는 얘기다. 경기 불황 여파로 경매 물건이 증가해서다.
서울.수도권의 경우 7월 6322건이던 감정가 3억원 미만 주택 경매 물건이 지난달에는 6864건으로 크게 늘었다. 반면 응찰자 수는 감소세다. 서울.수도권 1억~2억원(감정가 기준)짜리 연립.다세대.빌라의 입찰 경쟁률은 7월 6.54 대 1에서 8월 5.44 대 1로 줄었다.
이 때문에 저가 낙찰 사례도 잇따른다. 지난달 8일 입찰에 부쳐진 서울 양천구 신정동 H아파트 32평형(감정가 2억7000만원)은 3명이 경합해 1억9500만원에 낙찰됐다. 지난달 9일 고양지원 4계에서 진행된 경기도 고양시 일산구 주엽동 N아파트 17평형도 3명이 입찰에 나서 감정가(9500만원)의 69%인 6571만원에 새 주인을 찾았다. 디지털태인 이영진 이사는 "경매시장의 거품이 걷힌 지금이야말로 실수요자들이 싼값에 좋은 물건을 손에 쥘 수 있는 적기"라고 말했다.
◆초보자라면 아파트 노려볼 만=주택 상품 중에서도 아파트 경매는 단연 인기품목이다. 아파트는 시세 파악이 쉽고 권리분석도 간단해 초보자도 참여하기 쉽다. 감정가가 1억~3억원인 아파트의 경우 통상 낙찰가격이 감정가의 80~85% 안팎에서 결정된다. 따라서 과열 경쟁만 하지 않는다면 어느 정도 시세 차익도 볼 수 있다. 업계에선 아파트 경매를 통한 적정 수익률을 10% 선으로 보고 있다. 이를 실현하려면 적어도 시세의 85% 수준 이하에서 낙찰해야 한다. 취득.등록세 등 각종 비용으로 낙찰가의 5% 정도는 추가 부담이 생기기 때문이다.
연립.다세대주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어져 경매에 나오면 2회 정도 유찰되는 경우가 많다. 한번 유찰될 때마다 가격이 20~30%씩 떨어지기 때문에 시세의 절반 가격에 낙찰할 수 있는 물건도 적지 않다. 다만 환금성이 떨어지고 임대로 돌릴 경우 세입자를 구하기도 쉽지 않아 자금을 넉넉하게 준비할 필요가 있다. 전문가들은 낙찰가율이 80%를 넘지 않는 선에서 물건을 잡는 게 좋다고 조언한다.
◆경매 정보 어디서 얻을까=잘 고르면 높은 수익률이 보장되는 부동산 경매지만 막상 투자하려고 보면 어떤 물건이 좋은지 몰라 망설이게 된다. 하지만 이 같은 고민은 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)와 중앙일보조인스랜드 홈페이지(www.joinsland.com), 법원경매전문업체의 경매 정보지 등을 통할 경우 쉽게 해결할 수 있다.
대법원 경매정보에는 경매 공고, 알기 쉬운 경매, 경매정보 검색 등 주요 검색창을 통해 관심 물건 조회, 낙찰 결과, 경매서식 내려받기 등 20여 개 항목을 살펴볼 수 있다.
중앙일보조인스랜드 사이트에도 다양한 경매 정보가 담겨 있다. 경매 물건 샘플 보기와 추천 물건, 경매 기일 및 결과, 물건 검색, 경매 통계 정보 등을 쉽게 얻을 수 있다. 경매전문업체인 지지옥션(www.ggi.co.kr)은 경매 정보지로 경매 정보를 제공하고 있다. 초보자들도 쉽게 접근할 수 있도록 개별 경매물건의 진행 내용, 임차 정보, 등기 사항 등을 자세히 소개하고 있다.
◆이런 점은 유의해야=경매 투자 성공의 관건은 권리 분석이다. 권리 분석이란 경매 물건에 설정돼 있는 근저당권.지상권 등 물권과 가압류.압류 등 채권이 낙찰 후 소멸할 수 있는지 살펴보는 절차다. 입찰 물건의 근저당 금액 정도와 세입자 관계 등을 반드시 확인해야 한다. 자칫 드러나 있지 않은 채권자나 세입자 등이 나타나는 경우에는 낙찰자가 법정소송을 해야 하는 등 문제가 복잡해질 수 있기 때문이다.
경매 물건은 서류와 실제 내용이 다른 경우가 많아 현장 답사와 시세 조사가 필수다. 결국 다리 품을 얼마나 파느냐에 따라 경매 수익률이 결정된다는 얘기다. 자금 조달 계획도 철저히 세워야 한다. 일반 매매와 달리 명도(집 비우기)비용, 세입자 합의금 등 예상하지 못한 추가 비용이 들 수도 있기 때문이다.
조철현 기자
