담보비율 하향 추세…주택자금 어떻게 빌리나

중앙일보

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정부가 부동산 투기억제책의 일환으로 은행 돈줄 죄기에 나서 돈을 꾸어 집을 사기가 어려워지게 됐다. 정부는 강남권등 양도세를 실거래가로 부과하는 투기지역에서 주택 담보대출 한도를 감정가의 50%에서 40%로 10%포인트 낮출 계획이다.

또 선도은행인 국민은행은 다음달부터 대출금액이 연간소득의 2.5배가 넘으면 소득증빙서류의 제출여부에 따라 0.25~1% 포인트 가산금리를 부과키로 했다.

시세 급등지역 아파트에 대해선 담보대출 인정비율도 종전의 45%에서 40%로 하향 조정할 방침이다. 때문에 소득이 없는 주부 등은 은행 문턱이 높아져 주택마련 계획에 차질을 빚을 수 밖에 없다.

전문가들은 한도부족으로 대출이 어려울 경우 장기대출이나 제2금융권 후순위 담보대출에 관심을 가져볼 만하다고 말한다. 기존 대출 신청분은 담보대출 한도 하향조치에서 제외될 수 있는 만큼 가급적 대출신청을 서두르는 게 좋다는 주문이다.

◆장기 대출 주목을= 대부분 3년만기인 주택담보대출의 경우 담보인정 비율이 투기지역에선 50%, 비투기지역에선 60%를 적용하고 있으나 내달 이후엔 10%포인트씩 낮아질 것으로 보인다.

하지만 3년 초과의 장기로 빌릴 경우 내달 이후에도 투기지역에서도 50%까지 대출이 가능할 것으로 예상된다. 우리은행 김인응 재테크팀장은 "담보인정비율이 내려갈 것에 대비해 장기로 돈을 빌리는 것이 좋다"며 "특히 은행들이 만기땐 원금을 상환토록 할 가능성이 있어 자금여력이 부족한 경우 장기대출이 유리하다"고 말했다.

1가구1주택자의 경우 일단 대출을 한 뒤 정부가 내년에 도입할 주택금융공사의 모기지론(20년 이상의 장기주택대출)으로 전환해도 된다. 다만 1가구 2주택자나 강남권 등 투기지역내 고가주택 구입자는 모기지 혜택을 받을 수 없다는 점에 유의해야 한다.

현재 은행권에서 시행하는 담보대출 이자율은 3개월 변동금리 기준으로 연 5.7~6% 수준으로 3년만기 대출과 3년초과 대출간의 금리차는 거의 없다.

한미은행 등 일부 은행의 경우 매년 원금을 일부라도 갚아나가면 0.1%포인트 낮춰준다. 근저당 설정료는 본인이 부담하면 중도상환 수수료(0.5~2%)를 낮춰주는 은행들이 많다. 대출기간 중 목돈이 생기는 수요자들에겐 근저당 설정료를 자신이 부담하는 게 좋다.

국민.우리은행.농협에서 빌려주는 생애 최초 주택구입자금 대출은 담보인정비율을 70%까지 올려잡을 수 있다. 1년거치 19년 분할 상환이나 3년거치 17년 상환조건을 선택할 수 있다.

매년 최고 6백만원까지 연말 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 금리는 연 6%이나 사실상 고정금리다. 소득공제 혜택을 받을 경우 실질 대출금리는 연 4.8%로 낮출 수 있다. 다만 서울과 수도권의 경우 신규분양 주택만 가능하고 기존 주택 대출은 안된다는 점에 유의해야 한다.

◆대출신청 서둘러라=한 시중은행 임원은 "담보대출 비율 하향 조정을 앞두고 대출 신청이 크게 늘고 있다"며 "기존 대출 신청분에 대해선 경과조치에 따라 종전 규정을 적용할 것으로 보기 때문"이라고 말했다.

때문에 잔금을 은행에서 빌려 치를 경우 가급적 대출을 서둘러 신청하는 게 바람직하다. 한미은행 신반포지점 방지영 과장은 "매도자와 협의해 잔금 지급시기를 앞당기는 게 좋다"고 말했다. 담보대출 비율 하향 조치를 적용받아 주택자금이 부족할 경우 예.적금 담보대출로 빌리는 것도 고려해볼 만하다. 예.적금이자에서 1~1.5%포인트 정도의 추가 이자를 내면 예.적금 불입금액의 1백%까지 대출이 가능하다.

◆제2금융권도 노려볼만=저축은행에서 취급하는 후순위 담보대출을 이용하면 감정가의 70~80%까지 빌릴 수 있다. 후순위 대출은 집을 담보로 잡힌 부동산을 저축은행 등이 추가로 담보를 설정한 뒤 대출하는 것이다.

다만 정부가 2금융권의 담보대출비율을 낮출 가능성이 있어 내달 이후에는 비율이 이보다 떨어질 수 있다. 금리가 높은 것도 흠이다. 선순위 담보대출의 경우 연 9~10%,후순위는 연 12~15%수준이다. 대출금의 1~2% 정도를 취급 수수료로 내야 한다.

솔로몬 저축은행 김찬부 전무는 "후순위 대출의 경우 소득이 없다면 대출이 어렵다"며 "소득증빙이 안될 경우 보증인을 별도로 세워야 한다"고 말했다.

박원갑 기자