DSR 규제, 7월 이전 분양한 중도금·잔금 대출에는 미적용

이달 30일까지 입주자모집 공고가 이뤄진 사업장의 이주비·중도금·잔금 대출에는 개인별 부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다.

서울의 한 은행 개인대출 창구 모습. [뉴스1]

금융위원회는 DSR 규제 대상을 구체화한 '가계대출 리스크 관리 기준의 행정지도'를 12일 공고했다. 이번 행정지도는 금융당국이 지난 4월 29일 발표한 가계부채 관리 대책의 후속 조치로 7월부터 확대되는 개인별 DSR 규제로 잔금 대출을 받는 데 차질이 빚어질 것을 우려하는 목소리가 일자 규제 범위를 명확히 한 것이다.

금융당국은 이번 행정지도 공고문을 통해 "6월 30일까지 입주자 모집 공고(입주자 모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가)를 실시한 사업장에 대한 이주비 대출, 중도금 대출과 잔금 대출의 경우에는 종전 규정을 적용"한다고 밝혔다. 이에 따라 6월 30일까지 주택 등 부동산 매매계약을 맺고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 대출자는 강화된 DSR 규제를 적용받지 않는다.

6억 넘는 집사면 규제 대상 

DSR은 1년 동안 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 소득의 일정 부분을 넘지 않도록 제한하는 규제다. 예를 들어 DSR 40%가 적용되면 연봉 5000만원 대출자의 연간 원리금은 2000만원을 넘으면 안 된다.

4·29 가계부채 대책에 따라 다음 달 1일부터 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내 6억원 초과 집을 살 때 주담대를 받으면 개인별 DSR이 적용된다. 현재는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택을 담보로 한 대출에만 개인별 DSR 40%가 적용되고 있다.

서울 마포구 공덕동 일대의 모습. [연합뉴스]

담보 가치만 따지던 주택담보대출에 DSR이 적용되면 소득에 따라 대출한도가 결정된다. 똑같은 아파트를 사더라도 차주 소득 수준에 따라 대출 한도가 달라진다는 뜻이다.

예를 들어 만기 30년짜리 원리금 균등분할상환방식의 주택담보대출(금리 연 2.5%, DSR 40%)을 이용해 아파트를 산다면 연봉 5000만원 차주는 4억2200만원, 1억원은 8억4400만원이 최대 대출한도다. 여기에 기존 LTV(투기·투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%) 역시 적용된다.

한편 금융당국은 청년 무주택자가 강화된 규제로 자금조달에 어려움을 겪을 수 있다는 점을 고려해 DSR 규제 적용 때 '장래소득'을 인정하기로 했다. 다만 장래소득은 차주가 10년 이상 기간 원금을 매달 갚아나가는 조건으로 주택 구매 목적의 주택담보대출을 받은 경우에만 인정된다.

장래소득 증가분은 대출자와 배우자의 최근 연도 소득에 평균 소득 증가율을 적용해 산정하되, 금융사가 자율적으로 통계 정보 등을 활용해 합리적인 수준의 장래소득 인정 기준을 마련한다면 이를 채택할 수도 있다.

홍지유 기자 hong.jiyu@joongang.co.kr