용적률 세분화 前 건축허가 받았다면…

서울 관악구 남현동에 2층짜리 단독주택을 보유한 金모(43)씨는 지난 6월 다세대주택으로 건축허가를 받고, 착공신고를 했다. 7월부터 일반주거지역 종(種)세분화가 시행되면 개발면적이 줄고 수익성이 떨어진다는 이유로 미리 허가를 받아놓은 것.

하지만 공사를 앞둔 요즘 金씨는 걱정이 많다. 최근 전셋값이 약세인 데다 주위에 다세대 신축 대기자가 늘어난 탓에 임대수익이 보장되지 않을 것 같아서다.

종 세분화 시행 전 높은 용적률을 적용받기 위해 미리 건축허가를 받아 놓은 사람들이 개발 여부로 고민하고 있다. 주변에 건축허가를 받은 땅이 많다 보니 어떻게 개발해야 할 지 막막하다.

전문가들은 당초 건축허가 받은 대로 개발을 고집하지 말고, 주변 여건과 경쟁상품 등을 충분히 감안해 용도변경도 고려해 볼만하다고 조언한다.

◇남현동 金씨의 사례=金씨의 당초 건축계획은 용적률 2백26%를 적용해 지상 5층짜리 30~35평형 다세대주택 8가구를 짓는 것이었다. 하지만 전문가 진단 결과 다세대로만 짓는 것보다 초소형 주거.업무시설인 원룸텔을 섞는 게 유리하다는 분석이 나왔다. 주변에 경쟁 다세대가 많은 데다 평수가 커서 임대가 어렵기 때문이다.

지하철 2.4호선 환승역인 사당역이 가깝고, 대학과 벤처시설이 인접해 있어 학생.벤처사업가.미혼 직장인 등의 수요가 꾸준하다는 것도 이유였다.

金씨가 지상 2~4층 1백51평을 3~5평형의 원룸텔 42개실로 용도변경하고, 나머지 2개층에 다세대 4가구를 넣을 경우 다세대 8가구를 짓는 것보다 수입이 30% 이상 늘 것으로 예상됐다.

◇주변환경따라 개발 차별화=부동산개발ㆍPM업체인 MMD 서용식 사장은 "일반주거지역에서 건축허가를 받은 곳은 대부분 다세대.다가구주택이나 상가.사무실.상가주택용"이라며 "입지에 맞는 용도와 규모를 면밀히 검토해보고 용도변경하는 게 좋다"고 말했다.

다가구.다세대는 역세권이나 반경 2백m 내에 업무지역.대학가 등이 밀집해 있다면 건축해도 괜찮다. 학군 수요가 풍부한 서울 강남구 대치.신사.논현.역삼동 등은 임대수익이 비교적 안정적이다. 매매가 대비 전세가가 높게 형성돼 있는 동대문.성동.강동.금천구 등의 역세권도 임대사업지로 무난한 편이다.

하지만 주택 공급이 많았던 곳은 원룸텔이나 상가.사무실 등 근린생활시설을 혼합해 복합용도로 개발하는 게 유리하다. 상가나 사무실로 개발할 때는 임대면적을 쪼개는 게 좋다. 경기가 나쁠수록 소자본 창업이 늘어나는 반면 사무실 면적은 줄이기 때문이다.

이미 착공계를 냈다면 정부의 허위 착공 신고에 대한 단속이 본격적으로 시작되기 전에 공사를 해야 한다. 아직 착공계를 내지 않은 곳도 지난 6월 말 이전에 허가를 받은 곳은 착공 연기(1년)가 금지되므로 유의해야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

※도움말=엠엠디((www.joinsmmd.com) 02-578-3123)

서미숙 기자