강남 재건축 등 10만가구 분양가상한제 직접 영향권

중앙일보

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안장원 기자

민간택지 분양가상한제를 앞두고 재건축 추진 단지들이 긴장하고 있다. 사진은 내년 초 입주 예정인 고덕롯데캐슬베네루체. [중앙포토]

경기도 과천시 주공1단지 재건축 단지(푸르지오써밋)가 후분양을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 벗어나면서 민간택지 분양가상한제 시행에 속도가 붙을 것이란 전망이 많다.

노무현 정부 이후 공급 70% 줄어 #2015년부터 집값 폭등 부작용

민간택지 상한제 시행을 둘러싼 가장 뜨거운 쟁점이 주택공급 감소 우려다.

과거 노무현 정부도 2007년 3월 공공택지에 이어 민간택지로 상한제를 확대하면서 가격 통제의 공급 불안 부작용을 걱정했다.

가격 통제의 명확한 공급 감소 효과는 1980년대다. 77년부터 89년까지 공공주택은 물론, 민간 아파트까지 분양가가 규제됐다. 노무현 정부 자료에 따르면 80년대 필요한 주택이 연간 최소 35만가구였는데 84~87년 연간 건설량이 22만가구에 그쳤다.

정부는 일률적인 분양가 제한에 문제가 있었던 것으로 보고 89년 11월 땅값에 표준건축비를 합친 원가연동제를 도입했다. 원가연동제는 노무현 정부에서 사실상 같은 분양가상한제로 부활했다.

서울에서 민간택지 상한제가 시행된 2007년 이후 주택 준공물량에서 뚜렷한 감소세가 나타나지 않는다. 상한제 시행 전 연간 5만~6만가구에서 2009~2010년 3만~4만가구로 줄었다가 2011년부터 6만가구 이상으로 늘었다.

그런데 여기에 착시가 있다. 상한제는 임대주택을 제외하고 분양물량이 20가구(2014년 이후 30가구) 이상인 주택을 대상으로 한다. 간단하게 분양 아파트가 영향권이다.

서울에서 임대를 제외한 분양 아파트 연간 준공 물량이 2007년 5만가구 정도였다가 2009년부터 2만~3만가구로 줄었다. 특히 가격 규제에 민감한 강남권을 중심으로 한 재건축 공급량이 급감했다. 2006년부터 막바지에 상한제를 피한 단지들이 입주한 2010년까지 재건축 아파트가 연평균 1만여가구 들어섰다. 대부분 상한제 적용을 받은 단지가 들어선 2011~2015년 5년간은 연평균 2900여가구로 70%가량 줄었다. 여기에는 재건축초과이익환수제 영향도 있다.

허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “민간택지 상한제로 서울에 줄어든 아파트 공급량을 단독주택·다세대주택 등이 메꾸며 전체적으로 비슷한 주택 공급량이 유지된 셈”이라고 말했다.

2010년대 초반 아파트 공급 감소는 2015년 이후 서울 집값 상승세를 아파트가 주도한 원인 중 하나가 됐다.

민간택지 상한제가 2016년 이후 늘고 있던 서울 아파트 공급이 감소할 수 있다. 중장기적 공급 감소 우려에 앞서 당장 공급이 위축될 수 있다. 정부가 2022년까지 공급이 충분할 것으로 믿는 재건축·재개발에 차질이 생기기 때문이다.

관리처분계획을 통해 분양가 등 일반분양계획까지 확정해 조만간 공급으로 이어질 사업장이 비상이다. 정부가 후분양을 통해 HUG 규제를 빠져나가려는 단지를 잡기 위해 적용 대상을 입주자모집 공고 전 단지로 확대할 것이라는 예상이 나오고 있어서다. 현재 기준은 앞으로 관리처분 계획을 신청하는 단지다.

강남 재건축조합장은 “상한제 적용을 받으면 사업계획을 다시 짜야 하고 추가분담금 증가로 사업을 못할 수도 있다”고 말했다. 6월 말 기준 관리처분 단계 사업장이 69곳 9만8000가구(건립 가구)다. 이중 재건축이 39곳 6만2000여가구이고, 강남권 재건축이 22곳 4만여가구다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부는 가격을 규제하더라도 주택 공급을 늘리는 데 중점을 둬야 한다”고 말했다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr