초과 보유세-매달 공시 지가의 0.5%|택지상한·개발 이익 환수 법률안 내용 문답풀이

정부는 7일 택지 소유 상한에 관한 법률안과 개발 이익 환수에 관한 법률안을 확정, 입법 예고했다. 법률안의 주요 내용을 일문일답으로 알아본다.

<택지 소유 상한 법률안>
-소유 상한제가 실시되는 지역은.
▲내년부터는 우선 서울·부산·대구·인천·광주·대전 등 6대 도시의 도시 계획 구역에 한정돼 실시된다. 중소도시 및 기타 읍·면은 3∼5년 뒤 시차를 두고 실시될 예정이다.
-소유 상한제가 적용되는 땅은.
▲도시 계획 구역 안에 있는 택지만을 대상으로 한다. 또 나대지 (빈땅)와 지목상으로는「대」가 아니더라도 실제 주택에 딸려 있는 땅도 해당된다. 그러나 대지의 경우에도 상업용·공업용 건물에 딸린 토지는 제외된다.
-소유 상한 면적은 얼마나 되나.
▲5인 가족 기준 가구 당 6대 도시는 2백평, 시급 도시는 3백평, 기타 지역은 4백평으로 제한한다. 가구는 세대별 주민등록표상의 세대주와 그 배우자, 직계 존·비속으로 한다. 이때 주민등록표상 동거가 아니더라도 해당된다. 그러나 가족수가 5명을 초과할 때는 상한면적 증가 분만큼 인정해준다.
-6명의 가족 중 1명이 사망했을 경우 택지 소유 상한은 어떻게 되나.
▲2백40평까지 소유를 인정해주던 것이 2백평까지로 줄어들게 돼 원칙적으로 초과분에 대해 부담금을 내야된다.
그러나 정부는 이 같은 세부 사항은 앞으로 공청회 등을 열어 여론을 최대한 수렴, 무리가 따르지 않도록 하겠다고 밝히고 있다.
-상한을 초과한 경우 이를 인정해주는 예외는 없는가.
▲불가피한 경우에는 상한 초과를 인정해준다. 예컨대 상속으로 상한 이상이 됐을 때는 취득일로부터 30일 이내에 시·도 지사에게 신고한 뒤 2년 안에 이를 처분하면 된다. 또 법인의 경우 종업원의 기숙사·사택용 땅을 사들이거나, 주택 건축업자도 예외 대상이다.
-지역별로 택지를 분산 소유한 경우 합산하는 방법은.
▲90년부터는 우선 6대 도시에 한해 소유 상한제가 실시되므로 크게 복잡할 것이 없다. 앞으로 이들 지역 외에까지 확대 실시되면 지역별 가중치를 감안, 합산한다. 6대 도시의 1평은 시급 도시의 1·5평, 기타 읍·면 지역의 2평에 해당하므로 예컨대 서울에 1백평을 갖고있는 사람이라면 시급 도시에는 1백50평만 더 가질 수 있고, 아니면 기타 지역에는 2백평까지 추가 소유할 수 있게 된다.
거꾸로 시급 도시에 1백평을 갖고 있는 경우라면 서울에는 추가로 1백33·3평을 소유할 수 있게 된다.
-법인에는 소유 상한제가 어떻게 적용되나.
▲법인은 원칙적으로 택지 소유를 할 수 없다.
그러나 종업원용 기숙사나 건설업자가 택지 개발·공급을 목표로 땅을 살 경우 택지 사용계획을 인가 받으면 소유가 가능하다. 그러나 이때 당초 사용 계획대로 2년 이내에 해당 토지를 처분치 않으면 초과 소유 부담금을 2배로 올리며 계속 유휴지로 돌릴 때는 국가가 이를 강제 매수, 대리 개발 한다.
-초과 소유 부담금이란 무엇인가.
▲내년부터 6대 도시의 해당 토지를 2백평 초과분에 대해서는 공시 지가를 기준으로 매달 0·5%씩 (나대지는 0·8%)의 초과 소유에 관한 보유세를 기존의 재산세와 별도로 징수한다. 정부는 그러나 기득권을 인정, 이 법이 시행되는 날로부터 2년간의 유예 기간을 두어 그 동안은 초과 소유 부담금을 물리지 않을 방침이다.
-한 필지의 택지를 분할할 수 없는 경우는 어떻게 되나.
▲서울의 경우 이미 집이 들어서 있고 택지 면적이 2백10평인 한 필지의 땅은 초과분인 10평을 따로 떼 내더라도 현실적으로 팔리지도 않을 것이므로 이런 경우는 초과 소유 부담금을 물리지 않는다.
-그렇다면 분할이 실질적으로 불가능한 한 필지의 땅의 기준은 어떻게 되나.
▲아직까지 이에 대한 구체적인 기준은 정해지지 않았다. 정부는 현행 건축법상 집을 지을 수 있는 최소 택지가 27평인 점을 감안, 초과분 중 27평까지만 인정해줄 것을 검토하고 있으나 그 이상이더라도 땅의 모양이 짐을 지을 수 없는 경우 등은 예외로 인정해줄 방침이다.
-초과분을 내놓았는데도 팔리지 않을 경우는.
▲땅 임자가 국가·지자체·토개공 등에 이 땅의 매수를 청구할 수 있다. 이때 해당 토지는 이미 징수한 초과 소유 부담금을 재원으로 국가 등이 매수, 택지로 활용한다.

<개발 이익 환수 법률안>
-개발 이익을 어떤 경우 환수하나.
▲어떤 땅을 개발해 생기는 부가가치에 대해서는 개발 부담금 명목으로 개발 이익의 70%를, 3년간 정상적인 지가 상승률을 초과했거나 1년간 정상 지가 상승률의 1·5배에 이른 땅에 대해서는 그 차익의 50%를 개발 이익세로 징수한다.
-상환되지 않은 이익의 경우 환수에 무리가 따르지 않겠는가.
▲미 실현 이익 환수에 저항이 따를 것이 예상된다. 이 때문에 정부는 개발 이익금 부과 대상 토지를 분류하는 방안을 검토중이다. 부재 지주 농지나 기준 면적을 초과한 공장 용지 등 투기성 토지는 개발 이익이 실현되지 않았더라도 개발 이익금을 물리지만 자경 농지나 적정선의 공장 용지 등은 제외시킬 생각이다.
-현행 양도소득세·수익자 부담금제 등과의 관계는 어떻게 되나.
▲수익자 부담금제는 개발 이익 금제로 흡수되며 개발 부담금 또는 개발 이익금으로 환수된 부분은 나중 해당 토지를 처분할 때 필요 경비로 인정, 양도소득세액에서 공제해준다.
-개발 부담금을 물릴 경우 개발 의욕이 떨어지거나, 그만큼 토지 분양가에 전가돼 부동산 가격을 올리는 부작용이 생기지 않겠는가.
▲지금보다야 못하겠지만 70%만 환수하므로 30%의 이문이 보장돼 큰 문제는 없을 것으로 정부는 보고 있다. 다만 중소 규모의 개발에 있어서는 부담금이 분양가에 전가될 우려가 없지 않다.
-이 법 시행일 이전에 사업을 시작해 아직 끝나지 않은 사업도 대상이 되나.
▲그렇다. 개발 허가시에 소급해 개발 이익을 산정, 개발 부담금을 물린다.
-개발 이익 산정은 어떻게 하나.
▲개발 사업이 끝난 시점의 땅값에서 착수 시점의 땅값과 개발 비용 및 적정 이윤을 빼준다. 여기에 개발 기간중의 정상적인 지가 상승분도 물론 빼준다.
-땅뿐만 아니라 건물까지 지어 분양하는 경우는.
▲건물을 포함한 가격이 기준이 된다. 이때 건축물의 건축 비용은 개발 비용에 포함시켜 산 정한다.
-개발 부담금은 어떻게 징수하나.
▲개발 사업이 끝난 날로부터 3개월 내에 땅값을 평가해 부담금을 부과하며 이로부터 6개월 이내에 현금 일시납을, 원칙으로 징수하나 1년 범위 안에서 연납, 또는 분납을 허용한다. 또 돈이 없으면 땅으로 대신 낼 수 있도록 했다.
-개발 사업중 사업자가 바뀐 경우는.
▲개발 부담금이 양도시 반영될 것으로 보고 최종 사업 시행자에게만 부담금을 받는다.
-개발 이익금 산정의 기준이 되는 시점은.
▲개발 이익세의 과세 기준일은 매년 6월1일로 한다. 다만 투기의 우려가 있다고 판단, 국세청장이 특별 환수 지역으로 지정한 곳은 별도의 기간을 정할 방침이다.
-개발 이익세를 문후 땅을 처분했을 때 양도소득세는.
▲땅값 상승을 노린 투기 억제에 목표가 있는 만큼 개발 이익세를 이미 냈다면 최초 부과 기준일로부터 1년 안에 팔면 기납 부분을 필요 경비로 1백% 인정해주며 3년 안에 팔면 70%, 5년 내면 50%, 5년 이후면 30%만을 각각 양도소득세에서 공제해준다. <이춘성 기자>