2020년까지 60만가구 '과잉'…'부·울·경'에 입주 쓰나미

중앙일보

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안장원의 부동산 노트

경기도 용인시에 입주하는 e편한세상용인한숲시티. 7000가구에 가까운 대단지다. 2015년 이후 쏟아진 분양물량이 올해부터 본격적으로 준공하며 주택시장에 '입주 홍수'를 몰고 온다.

역대 가장 많은 연간 52만가구를 내놓은 2015년 이후 분양시장에 쏟아진 아파트가 올해부터 본격적으로 들어서고 있다. 준공 물량 파고가 지난해 높아지더니 올해부터 '쓰나미'급으로 강력해진다.

[안장원의 부동산 노트] #정부 장기주택종합계획 수요 분석 #올해부터 3년간 적정 수요 120만가구 #준공 예상 물량은 180만가구 달해 #지방은 경기 나빠 타격 커져 #수도권도 외곽에서 집값 약세 나타나 #경기·집값 전망 등 다른 변수도 작용

많은 주택이 한꺼번에 주택시장에 나오면 상당한 파문을 일으킬 전망이다. 주택 준공 급증은 공급 과잉을 나을 수 있기 때문에 향후 주택시장의 주요 변수다.

올해부터 주택 수급 전망을 지역별로 따져봤다. 정부가 최근 2차 장기주택종합계획(2013~2022년)을 수정해 발표한 신규 주택 수요와 예상 입주물량을 비교했다.

정부는 일반가구 증가, 소득 증가, 주택 멸실 등을 반영해 수요를 측정했다. 최근 5년간 연평균 일반가구 29만가구씩 늘고 주택 95000가구씩 없어졌다. 39만가구가 기본적으로 필요한 주택 수요다. 여기에 경기·집값 전망 등이 작용해 수요는 더 늘어나거나 줄어든다.

정부는 올해부터 2022년까지 주택 수요를 평균 39만5000가구로 잡고 수요 감소나 증가에 따른 변동 폭을 7만 가구 정도로 뒀다.

현재 시점에서 입주물량을 예측할 수 있는 2020년까지 3년간 정부가 계획한 수요는 연평균 39만5000가구, 총 118만가구다.

부동산114가 집계한 준공 예정 아파트를 기초로 올해부터 2020년까지 전체 준공 예상 주택 수를 추정한 결과 연평균 60만가구, 총 180만가구로 예상됐다. 이 기간 준공 예정인 아파트 111만가구에 그동안 전체 준공 주택 수에서 아파트가 차지해온 비율을 반영해 추정한 수치다. 올해 하반기 분양하는 물량 중 일부가 2020년까지 지을 수 있어 2020년 준공 물량은 더 늘어날 것으로 보인다.

정부가 예상한 평균 수요와 비교하면 60만가구가량(50%) 과잉이다. 연간 7만가구 정도 더 많이 잡은 최대 수요를 기준으로 하면 37만가구(27%)가 더 많다.

올해부터 2020년까지 준공 물량 누계를 정부가 나눈 권역별로 보면 수요 대비 공급과잉 비율이 강원권이 154%로 가장 높다.

다음으로 동남권(부산·울산·경남, 87.5%), 호남권(광주·전북·전남, 71.8%), 대경권(대구·경북, 52.3%), 수도권(서울·인천·경기, 51.2%), 충청권(대전·세종·충북·충남, 17.6%) 등 순이다. 최대 수요와 비교하면 권역별로 5(충청권)~115%(강원) 넘친다.

수요보다 많은 공급은 수도권보다 지방에 더 큰 영향을 미칠 전망이다. 이미 지방에 많은 주택이 보급돼 있기 때문이다. 2016년 기준으로 주택보급률(일반가구 수 대비 주택 수)이 수도권은 98%로 아직 주택이 절대적으로 부족한 데 비해 지방은 102.6%로 주택이 일반가구보다 많다.

지방에서도 지역 따라 보급률 차이가 난다. 강원권은 99%이고 대경권이 가장 높은 108.5%, 호남권 107.8%, 충청권 107.5%, 동남권 104.8%다.

수도권에서는 경기도(68.7%)와 인천(50%)에 주로 몰린다. 경기도 남부지역인 평택·오산·안성·화성에 특히 많다. 이 지역들에 올해부터 2020년까지 준공하는 연평균 아파트가 3만6000여가구로 2013~2017년 5년 평균(1만9000여가구)의 두 배에 가깝다.

올해 들어 이곳들이 수도권에서 아파트값이 가장 많이 내렸다. 지난 6월까지 경기도 내 아파트값 변동률 순위에서 안성(-5.0%), 오산(-4.0%), 평택(-3.0%)이 맨 아래를 차지했다.

자료: 국토부

지방 아파트값이 이미 2016년 하락세로 돌아선 데도 공급 급증이 크게 작용했다. 2008년 금융위기 이후 공급이 수도권에선 더뎠지만, 지방의 경우 2014년부터 아파트가 대거 들어선 2000년대 중반 수준을 회복했다. 2014년부터 그 이전 5년 연평균의 50%가 넘는 물량이 올해까지 5년째 이어지고 있다. 지방 아파트 전셋값도 2016년 하반기부터 ‘마이너스’다.

수도권에서도 아파트 공급이 급증하는 외곽을 중심으로 주택시장이 가라앉고 있다.