반포3주구 4억, 쌍용2차 5억...반포현대 방식대로 재건축부담금 예정액 추정해보니

[안장원의 부동산 노트] 

서초구 반포동 반포3주구 현재 모습(작은 사진)과 사업승인 조감도. 재건축부담금 예정액이 3억원을 넘길 것으로 예상된다.

재건축부담금 예정액 폭탄이 잇따라 서울 강남권을 강타할 것으로 예상된다.

반포3주구 초과이익 1조 넘을 듯 #조합원당 평균 부담금 3억9000만원 #쌍용2차 집값 상승률은 높고 #개발비용은 상대적으로 적어 #예정액 거액 나오면 파장 클 듯

구청들이 부담금 예정액을 처음 통지한 서초구의 반포현대 방식을 따를 것으로 예상되기 때문이다.

업계와 시장이 주시하는 단지는 서초구 반포동 반포 3주구와 강남구 대치동 쌍용2차다. 이들 단지는 현재 진행 중인 시공사 선정이 끝나면 구청에 부담금 예정액 산정을 위해 필요한 자료를 제출한다.

이들 단지 조합이 그동안 예상한 부담금은 1억원 이하였다. 국토부 재건축부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산정한 서초구의 반포현대 방식대로 계산한 결과 이보다 두세 배 더 많을 것으로 추산됐다. 어떻게 해서 이렇게 나올까.

재건축부담금은 초과이익[종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액-정상주택가격 상승분-개발비용)]X부과율(0~50%)이다.

반포3주구 2022년 말 준공 예상 

업계에 따르면 반포3주구는 2022년 말 준공 예정이다. 조합설립추진위 승인은 2003년 9월이다. 부담금 산정 개시시점은 추진위 승인일이지만 이때부터 준공까지 10년이 넘으면 준공 10년 전이다. 개시시점 2012년 말, 종료시점 2022년 말이 되는 셈이다.

반포3주구

개시시점 주택가액은 개시시점의 공시가격으로 가구당 평균 7억3500만원 정도인 총 1조여원이다.

정상주택가격 상승분은 개시시점부터 종료시점까지 서초구 평균 주택가격 상승률을 개시시점 주택가액에 적용한 금액이다.

상승률은 개시시점부터 예정액 산정시점까지는 실제 상승률로, 종료시점까지는 이전 평균 상승률로 계산한다.

상승률은 한국감정원의 주택종합가격지수를 기준으로 한다. 개시시점부터 지난까지 상승률이 18.4%(연평균 3.2%)다. 이 상승률을 그대로 반영하면 개시시점부터 종료시점까지 상승률이 37.1%다. 정상주택가격 상승분은 4000억원이다.

조합이 그동안 예상한 개발비용은 공사비 8000억원 등 1조3000억원 선이다.

종료시점 주택가액은 '일반분양분 분양가+조합원 주택 공시가격'이다. 조합은 분양가로 3.3㎡당 4600만원을 예상하고 있다. 예상 분양가 총액이 1조원이다.

아크로리버파크·래미안퍼스티지와 비교

서초구청은 반포현대에서 주변 시세로 조합원 주택 공시가격을 추정했다. 주변 시세에 전체 평균 집값 상승률보다 좀 더 높은 아파트값 상승률을 적용한 뒤 시세 반영률 75%로 공시가격을 계산했다.

반포3주구

반포3주구 주변 시세는 반포동 일대에서 집값 상위 1, 2위인 아크로리버파크(2016년 준공, 1612가구)와 래미안퍼스티지(2009년 준공, 2444가구)의 중간 가격을 기준으로 삼을 수 있다.

현재 국민은행 시세로 3.3㎡당 6400만원이다. 개시시점부터 현재까지 아파트값 연평균 상승률은 주택가격보다 조금 높은 3.9%다. 앞으로 2022년 말까지 20% 오를 것으로 계산된다. 종료시점 시세는 3.3㎡당 7700만원, 이의 75%인 공시가격은 3.3㎡당 5800만원이다. 조합원 주택 공시가격은 3조원에 달해 종료시점주택가액은 총 4조원이다.

초과이익이 총 1조2000억원이고 조합원당 8억원이 넘는다. 조합원당 평균 초과이익이 1억1000만원이 넘으면 부과율 50%로 조합원당 부담금이 평균 3억9000만원가량 예상된다.

쌍용2차는 이보다 더 많을 것으로 추산됐다. 이 단지는 2014년 10월 추진위 승인을 받았다. 2023년 2월 준공을 예상한다.

2014년 1월 1일 기준 공시가격에 그해 1~10월 정상주택가격상승분을 더한 개시시점 주택가액은 2500억원이다.

쌍용2차 조합원당 초과이익 10억 넘을 듯 

반포3주구와 같은 식으로 계산한 쌍용2차의 정상주택가격 상승률은 71.1%다. 개시시점부터 종료시점까지 기간이 반포3주구(10년)보다 짧은데도 상승률이 더 높은 것은 개시시점부터 예정액 산정시점까지 평균 상승률이 차이 나서다.

쌍용2차 사업승인 조감도.

쌍용2차

쌍용2차가 추진위 승인을 받은 때부터 지금까지는 강남권 집값이 뛰던 때여서 3년 반 동안 강남구 주택가격이 25.6% 올랐다. 연평균 정상주택가격 상승률이 반포3주구(3.2%)의 두 배가 넘는 6.7%다.

정상주택가격 상승분이 1900억원. 개발비용은 2500억원으로 예상된다.

일반분양분 분양가는 분양 시기가 반포3주구보다 늦을 것으로 보이지만 같은 3.3㎡당 4600만원으로 봤다.

대치동 일대에서 집값 선두그룹인 래미안대치팰리스·대치SK뷰·대치아이파크의 평균 시세로 조합원 주택가격을 계산할 수 있다. 현 시세는 3.3㎡당 5900만원.

지금부터 종료시점까지 예상 강남구 아파트값 상승률이 47.4%(연평균 8.5%)다. 종료시점 시세가 3.3㎡당 8700만원이고 75%인 6500만원이 공시가격이 된다.

종료시점 주택가액은 총 1조1000억원이고 조합원당 평균 초과이익은 11억여원이다. 조합원당 평균 부담금은 5억2000여만원.

쌍용2차

재건축 사업성이 반포3주구보다 떨어진다는 평가를 받는 쌍용2차 부담금 예정액이 오히려 더 많은 이유가 뭘까.

집값 상승률 전망 따라 차이 커  

쌍용2차는 중층 단지로 재건축으로 늘어나는 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적)이 반포3주구보다 적고 단지 규모도 작다. 주변 시세 기준이 되는 단지들의 몸값도 반포가 더 비싸다.

재건축부담금 예정액 산정 방식의 한계 때문이다. 개시시점부터 예정액 산정시점까지의 상승률을 종료시점까지 적용하다 보니 이전 상승률이 높으면 전체 기간 상승률이 훨씬 높게 나온다.

정상주택가격 상승률이 올라가면 초과이익에서 빠지는 정상주택가격 상승분이 많아지만 이보다 종료시점의 조합원 주택가격이 훨씬 더 커진다. 정상주택가격 상승률이 높을수록 조합원 입장에선 불리하다.

쌍용2차 정상주택가격 상승률을 절반 이하인 반포3주구 상승률로 계산하면 조합원당 부담금이 4억원대로 1억원가량 낮아진다.

자료: 한국감정원

쌍용2차 개발비용이 반포3주구보다 상대적으로 적은 이유도 있다. 연면적 3.3㎡당 개발비용이 반포3주구는 860만원인데 쌍용2차는 이보다 110만원 적은 750만원이다. 반포3주구와 같은 단위면적당 개발비용을 적용하면 조합원당 부담금이 3억원대로 더 내려간다.

반포3주구와 쌍용2차 모두 부담금 예상액이 3억원 넘게 추산되는 데는 조합들의 당초 예상과 달라진 변수가 있다. 조합들은 지난해 하반기 부담금을 예상했다. 그런데 올해 들어 집값이 급등하는 바람에 앞으로 종료시점까지 집값 상승률이 올라가고 주변 시세 기준 가격도 뛰었다.

이들 단지의 부담금 예정액이 3억원 넘게 나올 경우 파장이 만만찮을 것으로 전망된다. 재건축 비용이 그만큼 늘어나는 것이어서 재건축 사업을 반대하는 목소리가 높아질 수 있다.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr