강남4구·마포·용산·대구수성, 분양가상한제 적용 대상 될 수도

서울 강남구 일대 아파트 단지 전경. [중앙포토]

민간택지 아파트에 대한 분양가상한제 적용 기준이 완화되면 서울 강남권을 비롯한 투기과열지구 일부가 사정권에 들 전망이다. 총 29곳인 투기과열지구의 지정 요건보다 다소 높은 수준이어서 많은 지역이 해당하진 않을 것으로 보인다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “지금 기준으로 하면 서울 강남권과 마포·용산·성동구, 지방에선 세종·대구 수성구 정도가 상한제 대상 지역이 될 가능성이 있다”고 말했다.

분양가 잡겠지만 조합원 부담 늘어 #재건축 6만 가구 사업 묶일 가능성

5일 국토교통부에 따르면 최근 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 두 배를 넘은 곳 중 ▶12개월간 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 두 배를 넘는 경우 ▶직전 2개월간 청약 경쟁률이 5대 1 또는 전용 85㎡ 이하는 10대 1을 각각 초과한 경우 ▶3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 곳 중 한 요건이라도 충족하면 상한제 대상 지역으로 선정될 수 있다. 적용 단위는 구(區)가 원칙이다.

박선호 국토부 주택토지실장은 "정량적 요건이 충족된다고 기계적으로 상한제를 적용하진 않을 것"이라며 "종합적 판단을 거쳐 '필요하면' 지정할 계획"이라고 말했다.

일반 분양주택의 경우 상한제 적용 지역으로 고시 후 최초로 입주자 모집 승인을 신청한 주택부터, 재건축·재개발도 고시 후 최초로 관리처분계획 인가를 신청한 주택부터 적용한다. 정부는 이런 내용을 담은 주택법 시행령 개정안을 8일 입법예고하고, 다음달 말 시행할 계획이다.

분양가상한제가 적용되면 단기적으로 고분양가를 차단하는 효과는 있겠지만, 부작용이 클 것이란 우려가 많다. 특히 재건축·재개발 사업은 분양가를 낮추게 되면 분양 수입이 줄어 조합원 부담이 늘게 된다. 수익성이 떨어지면 사업 진척에 영향을 줄 수밖에 없다. 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제까지 맞물리면 사업 추진이 중단되는 곳이 잇따를 수 있다. 부동산114에 따르면 강남 4구에서 재건축을 추진 중인 단지 중 관리처분인가 전 단계로 상한제 대상이 될 수 있는 단지는 70여 곳, 6만여 가구에 이른다. 서초구 반포주공1단지를 비롯해 강남구 청담삼익, 서초구 신반포 6·18차 등이 해당한다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “사업성이 악화돼 사업을 중단하는 곳이 늘어나면 자연스레 주택 공급이 줄게 돼 집값이 오를수도 있다”고 말했다. 분양가가 낮아진 만큼 주변 시세보다 저렴해져 오히려 시세 차익을 노린 투기 수요가 몰릴 수 있다는 주장도 나온다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "분양을 앞둔 서울 서초구 신반포 센트럴자이 같은 인기 단지의 경우 상한제에 따른 '로또 분양'이 현실화될 가능성이 있다"고 말했다.

황의영 기자 apex@joongang.co.kr