투기조짐 보이면 언제 어디든지 발동|문답으로 풀어보는 토지거래 신고제

토지거래신고제가 4월부터서 서울·인천·부천등으로 확대된다. 왜 확대실시되며 신고제가 되면 어떻게 되는가. 문답으로 풀어본다.
▲투기가 심하지 않은데 왜 서울등에 신고제를 실시하는가.
-지난 총선으로 돈이 많이 풀린데다 최근 주택전세값이 급격히 오르고 소형주택을 중심으로 매매가 다소활발해지고 있어 부동산투기에 대한 예방조치를 취하는것이다.
특히 서울신정·목동·상계·중계·하계동등에 대규모개발사업이 진행중이고 86아시안게임·88올림픽 개최등으로 항상 투기요인이 남아있다. 서울∼대전고속도로주변처럼 투기가 일어난뒤에 실시하면 이미 늦기때문이다.
▲토지거래신고지역으로 한번 지정되면 신고의무는 언제까지 지속되는가.
-신고제는 국토이용관리법상 최장 5년까지의 기간을정해 실시하는데 이번에는 법대로 5년간, 즉 90년 3월25일까지 실시된다.
▲이밖의 지역에도 신고제를 실시할 가능성은.
-투기조짐이 보이면 언제든지 어느지역이나 실시하겠다는 것이 정부방침이다. 10년전부터 전국토에 걸쳐 신고제를 실시하고 있는 일본처럼 우리도 점차 확대하겠다는것이다.
▲신고는 어떻게 하나.
-사는 사람이나 파는 사람 모두가 계약선고서에 권리의 종류·면적·용도·계약예정금액·토지이용 계획등을적어 계약체결 25일전에 신고해야 한다.
▲누구에게 신고하나.
-부천시는 부천시장, 서울·인천시는 관할구청장에게 한다.
▲신고대상은 무엇인가.
-일정면적이상의 토지에관한 소유권·지상권·기타사용·수익용 목적으로 하는 전세권 및 임대권이다.
▲신고대상이 되는 토지의규모는.
-주거전용·주거·준주거·상업지역및 용도 미지정구역은 1백평이상, 공업전용·공업·준공업지역은 3백4평이상, 생산·자연녹지지역은 2백평이상만 신고한다.
▲토지거래신고제이므 집이나 아파트를 사고 파는것은 신고하지 않아도 되나.
-아니다. 택지가 1백평이상되는 집과 아파트는 신고를 해야한다. 아파트의 경우호당 대지면적이 대부분 1백평미만이므로 사실상신고를하지 않아도 된다.
▲신고를 받아서 처리는 어떻게 하나.
-신고한지 25일이 지나도록 당국으로부터 아무런 통보가 없을 경우 정상적인 거래를 뜻하므로 계약체결을 하면된다.
그러나 해당시장이 토지의이용목적이 부적합하거나 값이 지나치게 높다고 판단할경우 이를 시정케 하거나 계약체결중지를 권고할수있다.
▲값은 무엇을 기준으로 평가하는가.
-거래예정가격이 표준지가(기준지가+평균지가상승률)의 1.2배에다 땅을 개발하는데 들어간 비용을 합산한 수준을 기준으로 삼아 그보다 높은 경우에는 가격인하권고를 받게된다.
▲신고하지않거나 허위신고를 할경우 어떻게되나.
-6개월이하의 징역 또는 50만원이하의 벌금을 물게되어 있다.
▲신고하지 않는것등을 어떻게 알아내나.
-현실적으로 어려운게 사실이다. 그러나 소유권이전등기를 할때 신고여부를 바로알수있게된다. 또 땅값을 실제보다 적게 신고한 실수요자는 다음에 팔때 특정지역고시등으로 양도세를 더물어야하는 문제가 나온다.
따라서 신고를 않거나 허위신고를 하는 경우는 그리많지 않을것이다.
▲정부가 시정권고를 했는데도 불응한채 계약을 체결했을때 처별은.
-신고를 하지않거나 허위신고를 했을땐 처벌규정이 있지만 일단 신고을 했으면 처벌대상이 안된다. 계약자체는법적으로 유효하다.
▲그렇다면 토지거래신고제는 유명무실하지 않은가.
-그렇지는 않다. 이제도의 근본취지가 처벌보다는 신고제를 통해 거래정보를 노출시켜 파악하자는 것이다. 거래실태가 밝혀지는 경우에는 투기꾼이 달려들기가 어려울것이다.
우리나라실정에 정부의 권고를 무시하고 계약체결을강행할 사람이 과연 많겠는가. 지난해 대전등 29개 시·군에 신고제가 실시된후 거래도줄고 땅값도 내렸다고한다.
또 투기꾼들의 투기를 막기위해 신고제실시지역에 대부분 특정지역고시를 하게된다.
▲특정지역고시를 하게되면.
-해당지역은 국세청이 정한 가격을 기준으로 높은 수준의 양도소득세·증여세·상속세를 매기며 자금출처도 조사한다.
▲신고를 피하기위해 신고대상이하 규모로 땅을 나눠팔아도 되는가.
-안된다. 나눠서 파는 땅의 합계가 신고대상 면적을넘으면 이를 신고해야된다. 분할등기때 이같은 사실이 바로 나타나 이를 신고토록하고 있다. <이석구기자>