성남 옛 시가지 재개발 활기

중앙일보

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신도시 후광 효과가 기대되는 경기도 성남시 수정.중원구 일대의 옛 시가지 재개발이 활기를 띨 것으로 보인다. 재개발 구역이 당초 계획보다 크게 늘어나고 일부 구역은 구역지정을 받아 사업이 본궤도에 올랐기 때문이다.

이 지역은 북쪽의 송파 신도시와 남.서쪽 분당.판교 신도시에 둘러싸여 지역발전 가능성이 큰 편이다. 이런 입지여건에 사업전망도 밝아지면서 재개발 지분(새 아파트를 배정받을 수 있는 권리)값이 들썩인다. 하지만 재개발이 자치단체 등 공공 주도로 진행될 예정이어서 투자성이 불확실할 것이라는 지적도 있다.

◆ 재개발 확대, 용적률 상향 조정=성남시는 2001년 재개발기본계획을 세웠을 때 전체 21개 구역 가운데 7곳만 철거 후 아파트를 짓기로 했다(재개발방식). 나머지 14곳에선 기반시설만 보강하고 기존 주택은 개량할 계획이었다(개량방식).

하지만 시는 내년 6월 확정 예정으로 최근 발표한 도시.주거환경정비기본계획안에서 개량방식인 14곳 중 11곳에도 아파트를 짓는 방식으로 개발하기로 했다. 8곳은 재개발, 3곳은 주거환경개선사업 방식이다. 이에 따라 재개발이나 주거환경개선사업으로 현재의 낡은 단독주택 등을 허물고 아파트를 지을 계획인 곳은 모두 18구역(72만여 평)이다.

또 시는 당초 최고 200%로 계획한 10개 구역의 용적률을 다른 구역들과 마찬가지로 최고 250%로 높일 계획이다.

재개발 확대와 용적률 상향 조정은 인근 서울공항으로 인한 고도제한(최고 12m)이 완화된 덕택이다. 이전에는 고도제한으로 일부 지역에서 용적률이 200%까지만 가능해 사업성이 떨어지는 재개발을 포기하고 개량방식을 택했던 것이다. 성남시청 관계자는 "용적률이 높고 구역 크기도 평균 4만 평으로 커 사업성이 충분하다"고 말했다.

일부 구역의 사업이 본격화됐다. 18개 구역 중 단대동 100의 1 일대의 단대구역이 처음으로 이달 초 구역지정을 받았다. 조합 측은 15~43평형 1000여 가구(15평형 임대 186가구 포함)를 지어 300가구 정도를 일반분양할 계획이다.

중동 1600 일대의 중동3구역도 조만간 구역지정된다. 이곳에는 임대 70가구를 포함한 15~43평형 651가구가 들어설 예정이다.

이번 기본계획안에는 재건축예정구역 대상지 3개 단지도 들어 있다. 신흥동 신흥주공, 태평동 건우, 단대동 미도 등이다. 신흥주공(23~33평형 2208가구)은 이미 안전진단을 통과했고, 500가구의 건우(18~21평형)는 조합설립 인가까지 받았다.

기본계획안 발표 이후 재개발구역 가운데 개량방식에서 재개발방식으로 바뀐 곳의 가격이 많이 올랐다. 기본계획 발표 전에 평당 900만원 선이던 수진2구역의 20평짜리 대지지분이 지금은 평당 1100만원 선이다. 부동산뉴스 정봉진 사장은 "단대구역이나 중동3구역은 그동안 많이 올라 별 변동이 없고 관심이 적었던 개량방식 구역들에 매수세가 쏠린다"고 말했다.

◆ 공공개발 투자성 있을까=성남지역 재개발은 민간(조합)이 아닌 공공이 시행한다는 점에서 여느 재개발지역과 다르다. 시는 이주수요 분산을 위해 구역별로 차례대로 진행하는 순환정비방식으로 재개발하고 주택공사에 시행을 맡기기로 했다. 인근 도촌지구에 들어설 국민임대아파트가 세입자 이주용으로 활용된다.

주거환경개선사업은 원래 공공시행 사업이다. 현지에선 민간이 아닌 공공이 시행하는 재개발.주거환경개선사업에 대한 거부감이 적지 않다. 한 부동산중개업자는 "공공이 시행하면 조합이 민간건설업체와 손잡고 사업하는 것보다 주민들에게 돌아올 개발이익이 적을 것으로 우려한다"고 말했다.

하지만 성남시나 주택공사는 민간시행보다 사업성이 낫다는 입장이다. 주택공사 관계자는 "추진위 구성 등의 절차가 생략돼 사업기간이 줄어들고 투명성이 높아진다"고 말했다. 성남시 관계자는 "주거환경개선사업은 국공유지 무상 양여 등의 지원을 받아 분양가가 재개발보다 15% 가량 저렴하기 때문에 입주 후 시세차익을 얻을 수 있다"고 주장했다. 입지여건으로는 역세권이나 송파 신도시에서 가까운 구역, 사업단계에선 1, 2단계가 좋은 편이라고 이 일대 중개업소는 본다. 3단계 구역은 2010년 이후 구역지정이 가능해 사업이 늦다. 2단계는 기본계획 수립만 끝나면 바로 구역지정 절차를 밟을 수 있다.

재건축 추진 단지들의 사업은 지지부진하다. 신흥주공은 2008년 11월 이후에 사업을 본격적으로 추진할 수 있다. 건우 재건축은 인근 봉국사와 띄워야 할 거리 문제로 발목이 잡혀 있다.

안장원 기자